Право собственности на объект незавершенного строительства или набор стройматериалов: как решит суд?
Почему важно: судебная практика по вопросу установления права собственности на объект незавершенного строительства весьма неоднозначна. Субъекту хозяйствования, сталкивающемуся с подобными проблемами, следует иметь в виду мнение судов.
Недостроенный объект не признается набором стройматериалов
Суть проблемы: объект недвижимости, практически полностью достроенный, суд не признает совокупностью строительных и иных материалов.
Ситуация 1
Между хозяйственным обществом «А» и компанией «Б» в 2012 г. был заключен договор создания объекта долевого строительства (далее – договор) нежилого помещения. Обязательства по оплате объекта долевого строительства хозяйственное общество «А» исполнило надлежащим образом. Однако компания «Б» не предпринимала никаких действий по вводу объекта в эксплуатацию и осуществлению его государственной регистрации.
В 2018 г. в отношении компании «Б» началась процедура банкротства, в связи с чем «А» подало иск об исключении недостроенного нежилого помещения из состава имущества «Б» и передаче его хозяйственному обществу «А». Но дело в том, что исключение какого-либо объекта из состава имущества банкротящейся организации возможно только по ходатайству его собственника либо уполномоченного собственником органа, если иное не установлено хозяйственным судом (ст. 106 Закона о банкротстве). При исключении имущества из состава имущества должника оно возвращается его собственникам.
Право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством, а если вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством (пп. 1 и 2 ст. 220 ГК).
При этом до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях − до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п. 3 ст. 220 ГК).
Руководствуясь указанными нормами, хозяйственное общество «А» подало иск в суд с требованием применить правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается, признать за ним право собственности на эти материалы и на этом основании передать ему недостроенное нежилое помещение.
Однако суд отказал в удовлетворении исковых требований, так как не признал за истцом права собственности на основании п. 3 ст. 220 ГК.
Спорный объект являлся изолированным помещением, а согласно ст. 1 Закона № 133-З изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Суд исходил из позиции, что объект долевого строительства практически 100%-й готовности является объектом незавершенного строительства, а не совокупностью материалов или другого имущества, из которого недвижимое имущество создается.
Также суд указал, что истец не представил доказательств принадлежности ему на праве собственности материалов или иного имущества, которые использовались при строительстве спорного объекта.
Такой отказ в признании права собственности ставит в тупик хозяйственное общество «А», поскольку право собственности истца на объект долевого строительства невозможно документально подтвердить, а Закон о банкротстве закрепляет, что именно собственник вправе требовать исключить имущество из состава имущества должника.
Документ:
Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).
Документ:
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).
Что делать?
Если хозяйственное общество «А» требует не компенсации, а именно установления права собственности на недостроенный объект, то оно может подать в суд иск о принуждении компании «Б» к осуществлению действий по вводу всего построенного здания в эксплуатацию и по осуществлению его государственной регистрации. Но мало выиграть такое дело, нужно, чтобы компания «Б» действительно осуществила данные действия, что в рассматриваемой ситуации маловероятно. Более вероятным в сложившейся ситуации представляется требование компенсации, тем более что оплату по договору долевого строительства хозяйственное общество «А» внесло полностью.
Документ:
Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).
Суд признает право на недостроенный объект, приобретенный по договору купли-продажи
Суть проблемы: объект незавершенного строительства приобретен на основании договора купли-продажи, который надлежащим образом исполнен сторонами. Однако организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним отказала в регистрации перехода права собственности.
Ситуация 2
Производственно-торговое предприятие «Б» приобрело на аукционе незавершенное строительством складское помещение. Договор купли-продажи со стороны продавца заключен государственным строительным объединением «В». Покупатель в установленные договором сроки оплатил приобретенное складское помещение в согласованной сторонами сумме, после чего оно было передано ему по акту приема-передачи объекта государственной собственности. Однако право собственности на указанное складское помещение предприятие «Б» в установленном порядке не зарегистрировало, так как не представило полный пакет документов для осуществления государственной регистрации.
Спустя 2 года производственно-торговое предприятие «Б» продало незавершенное строительством складское помещение иностранной компании «С». Договор сторонами был полностью исполнен.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 522 ГК). В связи с этим иностранная компания «С» обратилась за государственной регист-рацией права собственности на приобретенный объект недвижимости в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, который отказал в такой регистрации.
Компания «С» заявила в суд иск о признании права собственности на складское помещение.
Суд признал за иностранной компанией «С» право на приобретенное по договору складское помещение именно потому, что оно было приобретено по сделке, которая не оспаривалась ни одной из сторон, ни третьими лицами и подтверждалась заключенным и исполненным договором. При этом суд указал, что право собственности на него в силу ст. 522, 224 ГК возникнет у истца с момента государственной регистрации завершенного строительством производственного помещения.
Что делать?
В подобной ситуации следует позаботиться о достоверных доказательствах добросовестного приобретения спорного объекта или иного возникновения права на него, чтобы доказать в суде именно право на такой объект. В рассмотренном деле таким основанием и доказательством послужил договор купли-продажи.
Суд признал право собственности на недостроенный объект на основании нормы о праве на использованные для строительства материалы
Суть проблемы: производственный объект построен организацией за свой счет, но права на него не зарегистрированы. При этом объект был передан по сделке. Суд посчитал это достаточным основанием для признания права собственности.
Ситуация 3
В рамках иска об установлении факта ничтожности сделки, заключенной между хозяйственным обществом «А» и хозяйственным обществом «Б», суд рассматривал основания прав на объект недвижимости, который не был зарегистрирован. Хозяйственное общество «А» передало в аренду обществу «Б» производственное помещение, которое само построило, но права на него не зарегистрировало. Поскольку арендодатель не являлся собственником помещения, он не был вправе передавать такое помещение в аренду.
Суд посчитал, что отсутствие регистрации права собственности хозяйственного общества «А» на переданное в аренду нежилое помещение (на момент заключения договора аренды) с учетом того, что в рассматриваемом случае имеет место первоначальный способ приобретения права собственности (создание вещи), не является основанием для того, чтобы считать договор аренды ничтожным. Статья 220 ГК, согласно которой право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, лишь определяет момент, с которого возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.
В то же время и до момента государственной регистрации лицо, создающее недвижимое имущество, является собственником строительных материалов или не завершенного строительством объекта и вправе им распорядиться путем сдачи в аренду. Факт создания производственного помещения за счет собственных средств из собственных материалов хозяйственное общество «А» подтвердило документально.
Суд не усмотрел иных оснований для того, чтобы вести речь о ничтожности оспариваемой сделки аренды, поэтому отказал в иске.
Что делать?
В такой ситуации все права априори принадлежат субъекту, создавшему объект недвижимости за свой счет. Но в данной ситуации никто не оспаривал сами права на указанный объект. Тем не менее важным доказательством послужили документальные подтверждения строительства объекта именно за свой счет и из своих материалов.
Обращение за государственной регистрацией
Именно с момента регистрации перехода прав на недвижимость она переходит в собственность покупателя.
Для перехода права собственности по договору необходимо представить следующие документы:
– заявление, содержащее идентификационные сведения;
– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;
– выписку из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;
– иные документы, указанные в подп. 17.2 гл. 17 единого перечня административных процедур.
Документ:
единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).
Павел Булойчик, юрист
