Порядок предоставления земельного участка при реализации инвестиционного договора

Порядок предоставления земельных участков инвесторам определен Указом № 667, а ряд льгот и преференций в отношении земельных участков – Декретом № 10. В частности, это освобождение от платы за право заключения договора аренды земельного участка, предоставление земельного участка без аукциона, освобождение от земельного налога на период строительства и до 31 декабря года, следующего за вводом объекта в эксплуатацию.

Получение таких льгот оправдано только в случае строительства новых объектов в г. Минске, областных центрах и крупных городах, так как плата за право заключения договора аренды земельного участка может составлять 10–20 % от стоимости всего проекта.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667).

Документ:

Декрет Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь» (далее – Декрет № 10).

Способы получения земельного участка

При реализации инвестиционных проектов инвестор может рассмотреть несколько стратегий по получению земельного участка:

• выбрать земельный участок из перечня участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам;

• до момента обращения за заключением инвестиционного договора получить земельный участок в результате аукциона;

• обратиться в местный исполнительный комитет за подготовкой акта выбора места размещения земельного участка в случае, если по законодательству проведение аукциона в населенном пункте не требуется[1]

Получение земельного участка из перечня участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам

До момента обращения в соответствующий орган с заявлением о заключении инвестиционного договора инвестору необходимо выбрать земельный участок из перечня участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам (далее – Перечень), и проверить соответствие цели предоставления земельного участка назначению объекта. После заключения инвестиционного договора инвестор должен обратиться в соответствующий местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о предоставлении участка.

Перечень участков, предназначенных для дальнейшего предоставления инвесторам, формируют районные (городские) исполнительные комитеты. Такой перечень составляется на основании градостроительных паспортов земельных участков, подготавливаемых с учетом утвержденных генеральных планов городов и иных населенных пунктов.

На сайте местного исполнительного комитета размещаются сведения:

– об участках для реализации инвестиционных проектов;

– целях возможного использования земельных участков;

– ориентировочных площадях участков;

– государственном органе (государственной организации), в который необходимо обратиться для заключения инвестиционного договора с Республикой Беларусь.

Рассмотрим процедуру предоставления земельного участка при наличии земельного участка в Перечне.

При выборе земельного участка из установленного Перечня инвестор подает заявление о предоставлении земельного участка, в котором указываются:

– цель, для которой испрашивается земельный участок;

– планируемое место размещения, примерная площадь участка;

– характеристика объекта строительства (функциональное назначение объекта строительства (его частей), приблизительные размеры и этажность, вид вещного права на земельный участок);

– объем планируемых инвестиций, источники финансирования строительства объекта и обоснование инвестиций;

– банковские реквизиты лица, заинтересованного в предоставлении ему земельного участка.

При предоставлении земельного участка без предварительного согласования инвестор в течение 3 рабочих дней должен заключить с организацией по землеустройству договор подряда на выполнение работ:

– по формированию земельного участка;

– оказанию услуг по обращению за государственной регистрацией в отношении изымаемого земельного участка и прав на него;

– созданию земельного участка и возникновению права на него.

Оплата работ осуществляется инвестором в соответствии с условиями заключенного договора подряда.

В результате процедуры предоставления земельного участка инвестор и местный исполком заключают договор аренды земельного участка, который проходит государственную регистрацию (с регистрацией права аренды).

Рекомендация

В связи с возможностью одностороннего отказа Республики Беларусь от инвестиционного договора рекомендуем инвесторам принять во внимание уже сложившуюся практику заключать договоры аренды только на период проектирования и строительства объекта, а после ввода объекта в эксплуатацию продлить срок аренды.

Справочно:

при наличии 2 и более инвесторов, претендующих на реализацию инвестиционных проектов на одном и том же земельном участке, включенном в Перечень, инвестиционный договор заключается по итогам конкурса по выбору инвестора (инвесторов) для заключения с ним инвестиционного договора (подп. 1.3 п. 1 Декрета № 10).

Получение земельного участка в результате аукциона

До момента обращения за заключением инвестиционного договора при отсутствии земельного участка в Перечне инвестор может принять участие в аукционе, проводимом местным исполнительным комитетом.

Если инвестор не находит земельный участок среди участков, выставленных на аукцион, он может обратиться в местный исполнительный комитет с ходатайством о выставлении земельного участка на аукцион. Законодательно такая процедура не установлена, но если исполнительный комитет заинтересован в привлечении инвестора, то может инициировать аукцион для такого участка.

Для проведения аукциона местный исполнительный комитет подготавливает градостроительный паспорт земельного такого участка и поручает организации по землеустройству:

– либо разработать проект отвода земельного участка;

– либо подготовить земельно-кадастровую документацию для выбора земельного участка и оформления материалов предварительного согласования места его размещения.

Подготовкой вышеуказанной документации занимается организация по землеустройству в течение 1 месяца со дня оплаты работ по договору подряда с местным исполнительным комитетом.

В течение 10 рабочих дней после утверждения протокола о результатах аукциона:

– местный исполнительный комитет принимает решение о предоставлении победителю аукциона земельного участка для размещения объекта строительства;

– победитель аукциона вносит плату за право заключения договора аренды земельного участка, возмещает затраты на организацию и проведение аукциона и выполняет условия отвода земельного участка, предусмотренные в решении.

В течение 2 рабочих дней после совершения указанных действий местный исполнительный комитет заключает с победителем аукциона договор аренды земельного участка, который должен пройти государственную регистрацию в течение 7 рабочих дней.

Земельный участок может быть предоставлен инвестору на вещных правах без проведения аукциона. В п. 6 Указа № 667 перечислены случаи, когда для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, инвесторам предоставляются земельные участки без проведения аукциона.  Данные участки могут быть предназначены для целей:

– строительства или обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;

– добычи общераспространенных полезных ископаемых, строительства объектов, необходимых для их переработки и хранения, а также для использования геотермальных ресурсов недр и сушки лигнина;

– строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), на территории средних, малых городских поселений, сельской местности*.

Справочно:

порядок проведения аукционов установлен Положением о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462.

Обращение в местный исполнительный комитет за подготовкой акта выбора места размещения земельного участка, если проведение аукциона не требуется

Инвестор подает в местный исполнительный комитет заявление о предоставлении земельного участка. Если по итогам рассмотрения данного заявления принято решение о предоставлении земельного участка, местный исполнительный комитет в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления поручает организации по землеустройству подготовить земельно-кадастровую документацию, необходимую для работы комиссии.

Инвестор заключает с организацией по землеустройству договор подряда на выполнение работ по подготовке земельно-кадастровой документации. Данная документация разрабатывается в течение 25 рабочих дней со дня оплаты работ инвестором.

Далее, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения документации от организации по землеустройству, комиссия местного исполнительного комитета рассматривает подготовленную документацию. Инвестор уведомляется о месте и времени заседания комиссии и может принимать в нем участие. Результаты работы комиссии оформляются актом выбора места размещения земельного участка.

В течение 5 рабочих дней акт утверждается председателем местного исполнительного комитета и затем направляется инвестору для ознакомления.

Утвержденный в установленном порядке акт выбора места размещения земельного участка является основанием для проведения проектно-изыскательских работ. После получения акта и при положительном заключении государственной экспертизы проектной документации инвестор обращается в организацию по землеустройству для разработки проекта отвода земельного участка.

Организация по землеустройству на основании заключенного договора подряда с инвестором, в соответствии с проектно-сметной документацией на строительство объекта:

– разрабатывает проект отвода земельного участка по фактически занятым под застройкой землям;

– устанавливает границы земельного участка на местности;

– оказывает услуги по обращению за государственной регистрацией.

Организация по землеустройству подготавливает землеустроительное дело по формированию земельного участка и проект решения исполнительного комитета об изъятии и предоставлении испрашиваемого земельного участка в течение 15 рабочих дней со дня оплаты работ. В течение 1 рабочего дня дело и проект решения направляются в соответствующую землеустроительную службу.

Землеустроительная служба рассматривает поданную документацию и вносит их в течение 5 рабочих дней в соответствующий исполнительный комитет для принятия решения по изъятию и предоставлению земельного участка.

Местный исполнительный комитет в течение 5 рабочих дней принимает решение об изъятии и предоставлении земельного участка инвестору. В течение 3 рабочих дней землеустроительное дело вместе с решением передается в землеустроительную службу.

В течение 3 рабочих дней готовится проект договора и вместе с землеустроительным делом и решением об изъятии направляется в организацию по землеустройству не позднее 1 рабочего дня.

Далее в течение 2 рабочих дней документы передаются на государственную регистрацию. Срок государственной регистрации – 7 рабочих дней.

Далее у инвестора есть 10 рабочих дней для внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка и выполнения условий отвода земельного участка, предусмотренных в решении об изъятии и предоставлении ему этого участка.

В течение 2 рабочих дней после внесения инвестором платы местный исполнительный комитет заключает с ним договор.

Инвестор обязан обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка и основанного на нем права аренды участка в организации по государственной регистрации. Срок исполнения данной обязанности не должен превышать 7 рабочих дней.

Евгения Уроднич, ассоциированный партнер, VILGERTS

Александра Третьяк, юрисконсульт, СП СКАНЛИНК-ООО