Порядок предоставления юридическим лицам земельных участков для строительства

Одним из основных принципов земельных отношений является принцип использования земельных участков по целевому назначению (ст. 5 КоЗ), частности с целью строительства. При этом от того, какой субъект обращается за предоставлением земельного участка (юридическое или физическое лицо), а также какой объект планируется построить, зависят способ предоставления земельного участка и вид права на него.

В данной статье мы подробно рассмотрим и прокомментируем этапы предоставления земельного участка юридическому лицу.

Документ:

Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ).

От чего зависит выбор права на предоставляемый земельный участок

По общему правилу вид права на земельный участок зависит от его целевого назначения. Целевое назначение земельного участка устанавливается в решении об изъятии и предоставлении земельного участка и представляет собой порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей (ст. 1 КоЗ).

Юридическим лицам земельные участки могут быть предоставлены для целей строительства и (или) обслуживания объектов недвижимого имущества, реконструкции расположенных на них объектов недвижимого имущества, для ведения сельского хозяйства, для размещения объектов производственной инфраструктуры и др.

Внимание!

В случае предоставления земельного участка для размещения объектов недвижимого имущества целевое назначение такого земельного участка должно быть указано точно в соответствии с наименованием объекта недвижимого имущества, для строительства и (или) обслуживания которого предоставляется земельный участок.

В противном случае размещение объекта недвижимого имущества, наименование которого не соответствует целевому назначению земельного участка, указанному в решении об изъятии и предоставлении земельного участка, будет признано нецелевым использованием земельного участка, что может стать основанием для принудительного изъятия земельного участка по постановлению суда.

Право, на котором земельный участок будет предоставлен юридическому лицу, определяется решением местного исполнительного комитета (далее – местный исполком) об изъятии и предоставлении земельного участка и зависит от следующих факторов:

– способа предоставления земельного участка (если предоставление испрашиваемого земельного участка предусмотрено только по результатам аукциона (местным исполкомом принято решение о проведении аукциона, либо земельный участок включен в соответствующие списки, либо принято решение о формировании земельного участка для проведения аукциона), такой земельный участок может быть предоставлен в аренду или в частную собственность в зависимости от вида аукциона);

– субъекта, который обращается за предоставлением земельного участка (иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются исключительно на праве аренды);

– категории объекта, планируемого к строительству на земельном участке.

Права, на которых предоставляются земельные участки юридическим лицам

Права, на которых могут предоставляться земельные участки юридическим лицам для целей строительства, приведены в таблице.

^* Законодательство не содержит указания на цели, для которых земельные участки предоставляются в частную собственность юридическим лицам. По общему правилу земельные участки могут предоставляться в частную собственность только негосударственным юридическим лицам – резидентам по результатам аукциона. Как правило, условиями соответствующего аукциона устанавливается цель последующего использования земельного участка. При этом законодательными актами, а также решениями Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи предоставления земельных участков в частную собственность негосударственным юридическим лицам без проведения аукциона (ст. 12 КоЗ).

Пример 1

Организация планирует построить торговый центр и подает в исполком заявление о предоставлении земельного участка на праве постоянного пользования. По итогам рассмотрения заявления заявителю отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на п. 11-1 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, поскольку испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен заявителю на определенном вещном праве и (или) для определенной цели согласно законодательным актам (объект, планируемый к строительству на земельном участке не входит в перечень, установленный ст. 15 КоЗ; также строительство данного объекта специально не предусмотрено законодательными актами или решениями Президента Республики Беларусь).

Документ:

Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (далее – Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков).

Способы предоставления земельных участков

В настоящее время законодательством предусмотрено 2 способа предоставления земельных участков: по результатам аукциона и без проведения аукциона.

Способ 1. Предоставление земельных участков по результатам аукциона (ст. 34 КоЗ)

На аукцион выставляются сформированные земельные участки, сведения о которых (площадь, целевое назначение, кадастровый номер, границы, адрес земельного участка) указаны в решении местного исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка для проведения аукциона.

Для проведения аукциона местным исполкомом готовится градостроительный паспорт земельного участка, намечаемого для проведения аукциона. Кроме того, организация по землеустройству разрабатывает проект отвода земельного участка, на основании которого местный исполком принимает решение об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона.

При этом на основании решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона осуществляется государственная регистрация создаваемого и изменяемого земельных участков.

Существует 3 вида аукционов, по результатам которых предоставляются земельные участки:

– на право заключения договоров аренды земельных участков;

– с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

– по продаже земельных участков в частную собственность (по результатам данного аукциона земельные участки могут быть предоставлены в частную собственность только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь).

На практике чаще всего юридическим лицам земельные участки предоставляются по результатам аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков.

Однако в случае, если на земельном участке, расположенном в г. Минске или областных центрах, находятся объекты, подлежащие сносу, такой земельный участок может быть предоставлен по результатам аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений). В этом случае земельный участок предоставляется юридическому лицу в частную собственность или в аренду в зависимости от вида права на земельный участок, указанного в решении о проведении аукциона, принятого областным (Минским городским) исполнительным комитетом.

(на поля) Порядок проведения аукциона

Аукционы проводятся по процедуре, предусмотренной постановлением № 462, которым утверждены:

1) Положение о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность;

2) Положение о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков;

3) Положение о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений).

Документ:

постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» (далее – постановление № 462).

Местный исполком принимает решение о проведении соответствующего аукциона, на основании которого публикуется извещение о проведении аукциона со сведениями о виде и предмете аукциона, сроке подачи заявлений на участие в аукционе, дате, времени, месте и порядке проведения аукциона, а также со сведениями о земельном участке. Извещение размещается в печатных средствах массовой информации, определенных Советом Министров Республики Беларусь, не позднее чем за 30 дней до даты проведения аукциона, а также на официальном сайте Госкомимущества. Такая информация может также размещаться на официальных сайтах соответствующих местных исполкомов, а также в иных средствах массовой информации.

Для организации и проведения аукциона решением соответствующего местного исполкома создается комиссия по организации и проведению аукциона (далее – комиссия) или определяется организация по его проведению.

Документы

Для участия в аукционе организация в установленный в извещении о его проведении срок должна подать в комиссию заявление на участие в аукционе с указанием кадастровых номеров и адресов земельных участков, которые предполагается получить в аренду по результатам аукциона. Заявление на участие в аукционе должно быть подано с приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию юридического лица, а также полномочия представителя. Помимо заявления, организация должна представить документ, подтверждающий внесение суммы задатка на текущий (расчетный) счет, указанный в извещении, с отметкой банка, а также заключить с местным исполкомом соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона.

Данные о каждом участнике аукциона заносятся в книгу регистрации участников аукциона.

Обратите внимание!

Обязательное условие проведения аукциона – наличие 2 или более участников. В противном случае аукцион может быть признан несостоявшимся, и договор заключается с единственным участником такого аукциона.

Победителем аукциона становится участник, предложивший наивысшую цену.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается членами комиссии и победителем аукциона и утверждается председателем комиссии. Оформление протокола о результатах аукциона осуществляется в день его проведения. Копия протокола о результатах аукциона выдается в день проведения аукционаего победителю. Не позднее 1 рабочего дня со дня утверждения протокола о результатах аукциона оба его экземпляра направляются в соответствующий местный исполк

Обязанности победителя аукциона

аукциона обязан:

– внести плату за предмет аукциона (часть платы – в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими местными исполкомами);

– возместить местному исполкому затраты на организацию и проведение аукциона, в т.ч. расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам документации, необходимой для его проведения;

– выполнить условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона.

Вышеуказанные условия должны быть исполнены победителем аукциона в течение 10 рабочих дней со дня утверждения в установленном порядке протокола о результатах аукциона, но до обращения за государственной регистрацией в отношении земельного участка.

Если земельный участок предоставлен в аренду, то после совершения победителем аукциона указанных действий местный исполком на основании решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона и протокола о результатах аукциона заключает с ним договор аренды земельного участка*, передает ему выписку из названного решения, а также 1 экземпляр протокола о результатах аукциона. Второй экземпляр протокола о результатах аукциона приобщается к материалам землеустроительного дела об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона.

Важно!

Договор аренды земельного участка и возникновение основанного на нем права аренды подлежат обязательной государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

Если земельный участок предоставлен в частную собственность, то решение об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, а также протокол о результатах аукциона являются основанием для государственной регистрации возникновения права частной собственности на земельный участок победителя аукциона.

Платежи за земельный участок, предоставленный по результатам аукциона

Формально участие в аукционе является бесплатным (п. 6 Положения о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, утвержденного постановлением № 462).

Вместе с тем согласно п. 13 указанного Положения к участию в аукционе допускаются лица, подавшие заявление с приложением необходимых документов и внесшие задаток в размере, порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона, а также заключившие соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона. Таким образом, одним из условий участия в аукционе является внесение суммы задатка. Конкретный размер задатка определяет комиссия по организации и проведению аукциона и может составлять до 20 % от начальной цены предмета аукциона.

После проведения аукциона сумма задатка возвращается его участникам, за исключением победителя, в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона. Сумма задатка победителя аукциона засчитывается при оплате им стоимости предмета аукциона.

Кроме того, расходы, которые несет победитель аукциона, включают:

– плату за предмет аукциона (при этом по заявлению победителя аукциона местным исполнительным комитетом может быть предоставлена рассрочка внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка);

– возмещение местному исполкому затрат на организацию и проведение аукциона, в том числе расходов, связанных с изготовлением и предоставлением участникам документации, необходимой для его проведения.

(на поля) Способ 2. Предоставление земельного участка без проведения аукциона

Случаи, в которых допускается предоставление земельных участков без проведения аукционов, перечислены в п. 6 Указа № 667. Конкретный вид права на земельные участки, предоставляемые без проведения аукциона, определяется областными, Минским городским исполкомами (ст. 27, 28 КоЗ), а также в решениях Президента Республики Беларусь, в соответствии с которыми предоставляется земельный участок.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее – Указ № 667).

В частности, без проведения аукциона земельные участки предоставляются:

– юридическим лицам – для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), за исключением строительства и обслуживания таких объектов в границах городов Барановичи, Бобруйск, Борисов, Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Жлобин, Жодино, Лида, Минск, Могилев, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, строительства автозаправочных станций, торговых объектов (кроме фирменных магазинов);

– религиозным организациям – для строительства и (или) обслуживания мест погребения, культовых строений, в т.ч. зданий епархиальных управлений, монастырских комплексов, духовных учебных заведений;

– юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям – для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;

– резидентам свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков – для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах, парках;

– юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям – для размещения объекта недвижимого имущества на территории нашей страны, если строительство такого объекта (категории объектов) и юридические лица (их отдельные категории, а в случае размещения автозаправочных станций – юридические лица системы нефтепродуктообеспечения Беларуси), индивидуальные предприниматели определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Правительством;

– инвесторам и (или) организациям, созданным на территории нашей страны этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора между инвестором и Республикой Беларусь и его регистрации в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь – для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом*.

Кроме того, с 1 января 2015 г. без проведения аукциона земельные участки могут быть предоставлены организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим сбор, сортировку (разделение по видам), подготовку к обезвреживанию и (или) использованию вторичных материальных ресурсов, для размещения приемных пунктов вторичного сырья, объектов сортировки, обезвреживания, переработки коммунальных отходов и объектов захоронения твердых коммунальных отходов (на основании Указа № 387).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2014 № 387 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667» (далее – Указ № 387).

Следует отметить, что перечень случаев предоставления земельных участков без проведения аукциона не является исчерпывающим: по решению Президента Республики Беларусь земельные участки могут быть предоставлены без проведения аукционов и в иных случаях.

Пример 2

Указом Президента Республики Беларусь от 07.04.2014 № 147 «О реализации инвестиционного проекта «Многофункциональный центр «Минск-Сити» предусмотрено предоставление инвестору на праве аренды земельных участков для строительства объектов, входящих в состав многофункционального центра «Минск-Сити», без проведения аукциона.

Порядок предоставления земельного участка без проведения аукциона

Порядок предоставления земельного участка без проведения аукциона включает следующие этапы:

– обращение заинтересованного лица в местный исполком по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о предоставлении земельного участка;

– предварительное согласование места размещения земельного участка;

– разработку земельно-кадастровой документации (осуществляется в течение 25 рабочих дней со дня оплаты лицом, которому будет предоставлен земельный участок, работ на основании договора подряда на подготовку такой документации) и получение заключений согласующих организаций;

– утверждение акта выбора места размещения земельного участка, в котором указываются основные характеристики земельного участка и правовой титул на него (осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента передачи земельно-кадастровой документации организацией по землеустройству в исполком);

– разработку проекта отвода земельного участка (осуществляется на основании договора подряда в срок до 1 месяца со дня оплаты работ лицом, которому будет предоставлен земельный участок);

– принятие на основе проекта отвода земельного участка решения исполкома об изъятии и предоставлении данного участка (местный исполком в течение 3 рабочих дней после принятия решения представляет копию решения (выписку из решения) заинтересованному лицу – п. 31 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков);

– установление границ предоставленного земельного участка на местности (осуществляется на основании договора подряда в срок, не превышающий 15 рабочих дней со дня оплаты этих работ) (п. 38 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков);

Внимание!

Размер платы за совершение указанных действий зависит от характеристик и площади земельного участка.

– государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения прав на него в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка (осуществляется в порядке административной процедуры в течение 7 рабочих дней с даты подачи необходимых документов, указанных в п. 17.1 Единого перечня административных процедур. Размер платы составляет 2,5 базовой величины отдельно за регистрацию создания земельного участка и возникновения прав на него)

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).

Таким образом, действующее законодательство в сфере земельных отношений предусматривает в качестве общего правила предоставление земельных участков по результатам аукциона, а также устанавливает ряд случаев, когда такое предоставление возможно без проведения аукциона. Вместе с тем предоставление земельных участков без проведения аукциона является исключением из правила, а потому имеет ряд особенностей в зависимости от субъекта, который обращается за предоставлением земельного участка и категории объекта, планируемого к строительству на земельном участке.

Пример 3

По условиям заключенного между иностранным инвестором и Республикой Беларусь инвестиционного договора предусмотрено строительство объектов для реализации инвестиционного проекта. В данном случае земельный участок для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом, может быть предоставлен на праве аренды без проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Ольга Евменчикова, юрист

Revera Consulting Group