По истечении срока аренды возобновление договора происходит по последним условиям

Главное в статье:

При прекращении срока договора аренды он возобновляется на неопределенный срок на условиях, которые действовали в момент истечения срока договора аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Применяя указанную норму, суды осуществляют ее толкование в соответствии с п. 36 постановления Пленума ВХС № 1.

В частности, они исходят из того, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии в совокупности двух условий:

1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;

2) отсутствуют возражения арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом.

При этом, если прямо выраженное волеизъявление арендодателя направлено на прекращение договорных отношений, то принятие им арендной платы за фактическое пользование объектом аренды не свидетельствует о возобновлении (согласии на возобновление) договора аренды на тех же условиях, поскольку такая плата подлежит внесению до момента фактического возврата имущества (часть вторая ст. 593 ГК).

В качестве «тех же условий» следует понимать условия, существовавшие на момент возобновления договора на неопределенный срок.

Пример из судебной практики

Экономический суд рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя (далее – Арендодатель) к обществу с ограниченной ответственностью (далее – Арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате^[1]. В частности, истец хотел взыскать задолженность по арендной плате за период с апреля 2017 г. по февраль 2019 г. по ставке 2 000 евро в месяц, которая была согласована в первоначальной редакции договора, а также пени за просрочку оплаты арендных платежей.

Позиция истца

В соответствии с условиями договора аренды он вступает в силу с мая 2014 г. и действует по май 2017 г.

В условиях договора стороны согласовали размер арендной платы – 2 000 евро в месяц с июня 2014 г. Кроме того, в договоре стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором самостоятельно с 1-го по 15-е число месяца, за который производится оплата, на текущий (расчетный) счет арендодателя в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на дату платежа.

По акту приема-передачи Арендодатель передал Арендатору капитальное строение. За период действия договора между сторонами было подписано 9 дополнительных соглашений, которыми на конкретный календарный период (с… по…) менялась арендная плата: менялся базис для расчета (евро, доллары, затем рубли), менялась ставка. В августе 2015 г.  стороны подписали дополнительное соглашение на сентябрь – ноябрь, где ставка арендной платы составляла 2 400 бел. руб. Последняя ставка арендной платы была установлена дополнительным соглашением в марте 2017 г. в размере 2 400 бел. руб. за 1 месяц на период с апреля по август 2017 г., т.е. даже за пределами срока действия договора (май 2017 г.).

В марте 2019 г. стороны подписали дополнительное соглашение о прекращении договора аренды. По акту приемки-передачи за март 2019 г. имущество было возвращено Арендатором Арендодателю.

Справочно:

достижение сторонами договора аренды соглашения о применении условий заключенного договора на период, предшествующий дате заключения этого договора, свидетельствует о том, что стороны распространили условия договора аренды на отношения, возникшие до заключения договора (п. 2 ст. 395 ГК), если иное не установлено законодательными актами (п. 7 постановления Пленума ВХС № 1).

По мнению истца, в договоре аренды четко и недвусмысленно определен размер арендной платы – 2 000 евро в месяц с июня 2014 г. – и порядок ее внесения. Ставки же арендной платы, установленные дополнительными соглашениями, действовали только в те периоды, на которые распространялось их действие (об этом прямо было указано в каждом из дополнительных соглашений). Соответственно по истечении срока действия последнего дополнительного соглашения вновь продолжает действовать ставка аренды, закрепленная в первоначальной редакции договора.

Позиция ответчика

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика указал, что начиная с января 2015 г. путем подписания дополнительных соглашений стороны неоднократно изменяли ставку арендной платы в сторону ее уменьшения. По истечении срока действия договора (май 2017 г.) ответчик продолжил пользоваться имуществом, оплачивая арендную плату по ставке 2 400 бел. руб. за месяц, согласованную сторонами в последнем дополнительном соглашении к договору, которую арендодатель регулярно принимал и никаких возражений относительно ее размера не высказывал. Арендная плата за время пользования имуществом ответчиком была оплачена в полном объеме.

Что решил суд и почему

Экономический суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал. Поскольку на день истечения срока действия договора (май 2017 г.) действовала согласованная сторонами до августа 2017 г. дополнительным соглашением за март 2017 г. ставка арендной платы в размере 2 400 бел. руб. за месяц и стороны не оговорили размер иной ставки арендной платы по истечении срока договора, суд посчитал договор аренды возобновленным на условиях дополнительного соглашения за март 2017 г. на неопределенный срок. Так как с сентября 2015 г. и до фактического прекращения договора аренды в марте 2019 г. ответчик оплачивал арендную плату по ставке 2 400 бел. руб., задолженности по оплате арендной платы Арендатор не имел. По данной причине в удовлетворении требований Арендодателя к Арендатору о взыскании задолженности по арендной плате суд отказал.

Апелляция и кассация

Решение было обжаловано в апелляционном и кассационном порядке, но оставлено в силе. В кассационном постановлении было отмечено следующее.

Справочно:

договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по основаниям ст. 175 ГК по иску лица, в интересах которого установлены ограничения. Представление доказательств прямого одобрения договора аренды, в т.ч. последующего, может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (ст. 184 ГК) (п. 12 постановления Пленума ВХС № 1).

По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 585 ГК).

Анализ условий договора аренды и последующих действий сторон по исполнению договора (заключение дополнительных соглашений с изменением (снижением) размера арендной платы на определенный период, оплата арендатором арендной платы, отсутствие возражений по ее размеру до судебного разбирательства, что следует из переписки сторон) привел суд к обоснованному выводу о том, что сторонами в течение срока действия договора были согласованы площади арендуемого помещения, размеры арендной платы, порядок и сроки ее оплаты, определена ответственность за неисполнение условий договора в части сроков оплаты арендной платы.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Поскольку по истечении срока действия договора (май 2017 г.) Арендатор продолжил пользоваться имуществом, и возражений со стороны Арендодателя не имелось, обоснованными являются выводы суда о том, что договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

Анализ собранных доказательств в совокупности привел суд к обоснованному выводу о том, что, поскольку на день истечения срока действия договора действовала согласованная сторонами ставка арендной платы 2 400 бел. руб. за месяц, определенная дополнительным соглашением за март 2017 г., и стороны не оговорили, что по истечении срока этой договоренности будет действовать иная ставка арендной платы, договор является возобновленным на условиях его последней редакции в виде дополнительного соглашения за март 2017 г. на не­определенный срок.

Материалами дела подтверждается, что Арендатор с сентября 2015 г. до расторжения сторонами договора аренды (до марта 2019 г.) оплачивал арендную плату за пользование арендованным имуществом по ставке 2 400 бел. руб. (с учетом деноминации) в месяц, определенной дополнительным соглашением за март 2017 г.

При этом суд обоснованно указал на отсутствие доказательств того, что Арендодатель возражал против дальнейшего использования Арендатором имущества после истечения срока действия договора, т.е. после мая 2017 г., либо имел какие-либо претензии к Арендатору относительно ненадлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы, ее размера до обращения Арендодателя с претензией после прекращения договора аренды.

Также в постановлении отмечено, что в условиях договора стороны согласовали порядок изменения размера арендной платы (по инициативе Арендодателя посредством направления уведомления об этом Арендатору) и последствия несогласия с изменением арендной платы либо неполучения ответа на уведомление, но Арендодатель предоставленным правом на изменение размера арендной платы после марта 2017 г. не воспользовался.

Учитывая, что дополнительным соглашением за март 2017 г. стороны согласовали размер арендной платы – 2 400 бел. руб. в месяц и с сентября 2015 г. и до прекращения договора аренды в марте 2019 г. Арендатор оплачивал арендную плату по ставке 2 400 бел. руб., а Арендодатель без возражений ее принимал, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь нашла обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что обязательства по оплате арендной платы по ставке 2 000 евро в месяц у ответчика отсутствуют, и в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате следует отказать.

От автора

При возобновлении договора на неопределенный срок изменения в него вносятся в том же порядке, что и в договор, в период сроков действия, установленных прямо в договоре. Иными словами, при решении изменить арендную плату это следует оформить дополнительным соглашением.

Кроме того, при заключении договора стороны могут дополнительно закрепить право арендодателя на одностороннее изменение договора. Указанное право может зависеть как от наступления каких-либо условий (действия (бездействие) арендатора, просрочка внесения арендной платы, изменение ситуации на рынке и др.), так и исключительно от воли арендодателя, если на это, конечно, согласится арендатор. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).