Оформление уступки права требования по договору долевого строительства жилого помещения

Ситуация

Юридическое лицо, использующее упрощенную систему налогообложения с уплатой НДС, заключило договор долевого строительства жилого помещения с застройщиком. Цена объекта долевого строительства (цена договора) уплачена юридическим лицом застройщику в полном объеме. Объект долевого строительства находится в процессе возведения. Юридическое лицо желает уступить свои права по договору долевого строительства физическому лицу до момента ввода объекта в эксплуатацию. Предполагается, что физическое лицо уплатит юридическому лицу заранее согласованную сумму денежных средств, а взамен получит права на строящееся жилое помещение.

Мы рассмотрим порядок совершения уступки и отдельные вопросы налогообложения указанной операции.

Общие положения о перемене лиц в обязательстве

Перемена лиц в обязательстве может осуществляться как на стороне кредитора, так и на стороне должника. Первоначальный кредитор может уступить новому кредитору право требовать у должника исполнения обязательства, вытекающего из договора, заключенного между первоначальным кредитором и должником. Следовательно, при уступке права требования происходит замена кредитора в обязательстве.

Первоначальный должник может по договору перевода долга перевести на нового должника долг по исполнению обязательства, вытекающего из договора, заключенного между первоначальным должником и кредитором. Таким образом, при переводе первоначальным должником на нового должника долга в обязательстве происходит замена должника.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании акта законодательства (п. 1 ст. 353 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Замена дольщика в договоре долевого строительства жилого помещения

В данном случае стороной договора долевого строительства является юридическое лицо, оно осуществляет долевое строительство на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика) (абзац третий п. 1 Положения о долевом строительстве). При такой форме строительства перемена лиц в обязательстве, возникающем из договора создания объекта долевого строительства, допускается.

Документ:

Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее – Положение о долевом строительстве).

Уступка требования и перевод долга – это самостоятельные сделки. Вместе с тем, когда происходит замена лиц в обязательстве, возникающем из договора создания объекта долевого строительства, то обе сделки совершаются одновременно. Это объясняется тем, что при уступке права требования, по которому обязательства уступающей стороны не выполнены в полном объеме, например цены объекта долевого строительства не оплачена или оплачена дольщиком не полностью, уступка права требования должна быть оформлена вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.

Несмотря на полную уплату юридическим лицом цены договора, законодательство допускает изменение цены объекта долевого строительства. Как следствие, в рассматриваемой ситуации уступка права требования и перевод долга также будут совершены одновременно.

Применительно к нашей ситуации сторонами договора уступки права и перевода долга будут являться юридическое лицо, заключившее договор создания объекта долевого строительства, и физическое лицо.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (ст. 392 ГК). В рассматриваемой ситуации единственным существенным условием будет являться условие о предмете договора, а именно требование, передаваемое юридическим лицом физическому лицу, и содержание обязательства на котором основано данное требование. Содержание обязательства, возникающего из отношений между застройщиком и дольщиком, заключается в том, что:

• застройщик обеспечивает строительство жилого помещения и после приемки в эксплуатацию передает объект долевого строительства в собственность дольщику;

• дольщик уплачивает обусловленную договором цену и принимает объект долевого строительства.

Право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 355 ГК). Следовательно, к физическому лицу могут перейти права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

С учетом положений ст. 393 ГК в договоре необходимо отразить условия возмездности, на которых юридическое лицо производит уступку прав и перевод долга (указать сумму, которую должно уплатить физическое лицо за уступаемое требование, а также срок и порядок уплаты этой суммы).

Для перевода долга по ст. 362 ГК требуется согласие кредитора. Как следствие, в договоре рекомендуется предусмотреть, какая из сторон и в какой срок должна обратиться к застройщику за получением согласия на перевод долга. Согласие застройщика может быть выражено путем проставления соответствующей надписи на договоре, например:

«Кредитор с переводом долга ООО «Ромашка» на Иванова Ивана Ивановича по договору от 01.04.2017 № 1 в соответствии с условиями договора перевода долга и уступки прав от 01.05.2018 согласен. Директор ООО «Застройщик» П.П. Петров (дата, подпись)».

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 1 ст. 356 ГК). В нашем случае к таким документам относятся:

– оригинал договора создания объекта долевого строительства, требование по которому передается;

– платежные документы, подтверждающие уплаченную юридическим лицом сумму денежных средств (копии платежных поручений с отметкой банка об их исполнении).

Необходимость регистрации договора уступки и перевода долга

Напомним, что к форме договора уступки прав и перевода долга применяются правила, установленные для формы основного договора (пп. 1 и 2 ст. 360 ГК). Поскольку договор создания объекта долевого строительства заключается в простой письменной форме, договор уступки прав и перевода долга совершается тоже в простой письменной форме. При этом договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства (п. 10 Положения о долевом строительстве). Несмотря на то что Положение о долевом строительстве прямо не оговаривает необходимость регистрации договора уступки права требования и перевода долга в отношении договоров долевого строительства, такая обязанность возникает в силу п. 2 ст. 360 ГК.

Налогообложение уступки права требования по договору долевого строительства

Реализацией имущественных прав признается передача имущественных прав одним лицом другому лицу на возмездной или безвозмездной основе вне зависимости от способа приобретения имущественных прав или формы соответствующих сделок (п. 1 ст. 31 НК).

Документ:

Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК).

Обороты по реализации имущественных прав на территории Республики Беларусь признаются объектом обложения НДС (подп. 1.1 п. 1 ст. 93 НК).

При передаче имущественных прав юридическим лицом, являющимся участником долевого строительства, на объекты недвижимости, долей в праве собственности на объекты недвижимости, налоговая база определяется как положительная разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (доли в праве собственности) с учетом НДС, и расходами на приобретение данных прав (долей в праве собственности) с учетом НДС (подп. 16.3 п. 16 ст. 98 НК).

Следовательно, если расходы юридического лица на приобретение имущественных прав при долевом строительстве жилого помещения превышают стоимость, по которой данные имущественные права передаются физическому лицу, то налоговая база по НДС у юридического лица не возникает.

Валовая выручка облагается налогом при упрощенной системе налогообложения (п. 1 ст. 288 НК). Валовая выручка в целях налогового законодательства – это сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (часть первая п. 2 ст. 288 НК).

Исходя из изложенного выручка от реализации имущественных прав учитывается при определении налоговой базы по налогу при упрощенной системе налогообложения.

Максим Слепич, старший
юрист ООО «Арцингер и партнеры»