Неосновательное обогащение в аренде: примеры из судебной практики

О чем статья:

– что в арендных правоотношениях признается неосновательным обогащением;

– как суды разрешают споры в случаях:

когда арендодатель не возвращает переплату по арендной плате;

несвоевременного возврата арендованного имущества.

Неосновательное обогащение, когда арендодатель не возвращает переплату по арендной плате

рендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), сроки внесения которой определяются договором (часть первая п. 1 ст. 585 ГК).

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникают с момента фактической передачи объекта аренды и прекращаются после возврата имущества (п. 20 постановления Пленума ВХС № 1).

Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 978 ГК (п. 1 ст. 971 ГК).Соответственно в случае, если на момент прекращения обязанности по уплате арендной платы арендатором фактически уплачена бóльшая денежная сумма, разница между размером уплаченных денежных средств и размером арендной платы, подлежащей уплате, возвращается арендатору.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательства (т.е. выходящего за пределы предусмотренного обязательства), если иное не предусмотрено соглашением сторон или актом законодательства.

К таким случаям могут быть отнесены:

– ошибочное исполнение истцом обязательства (двойная оплата);

– получение ответчиком имущества сверх объема, предусмотренного договором (оплата платежей, не предусмотренных договором, но связанных с ним) (п. 10 постановления Президиума ВХС № 30).

Обязанность арендодателя по возврату арендатору неосновательного обогащения возникает в случае, если на момент прекращения действия договора аренды:

1) арендатор уплатил денежные средства в сумме, превышающей подлежащую уплате арендную плату за период пользования имуществом. Например, если договором аренды предусмотрены:

– уплата арендной платы в порядке предварительной оплаты;

– внесение обеспечительного платежа в размере арендной платы за определенный срок аренды на основании п. 1 ст. 310 ГК;

2) арендатор ошибочно уплатил денежные средства в размере, превышающем размер арендной платы (в силу счетной ошибки, неверного определения размера арендной платы в договоре и пр.).

Документ:

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума ВХС № 1).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Документ:

постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении» (далее – постановление Президиума ВХС № 30).

Рекомендация

Если арендатор не возвращает арендованное имущество в силу наличия задолженности арендодателя по возврату излишне уплаченных денежных сумм в порядке удержания согласно ст. 340 ГК, он должен уведомить арендодателя-должника об удержании с заявлением соответствующих требований. В противном случае будет иметь место невозврат имущества по окончании срока аренды и обязанность арендатора продолжать уплачивать арендную плату (применяется часть вторая ст. 593 ГК).

Пример 1 из судебной практики

Ответчик заявил встречный иск о взыскании 5 802 496 руб. неосновательного обогащения за период с марта 2007 г. по январь 2009 г. в виде излишне уплаченной арендной платы в связи с тем, что фактическая площадь арендованного объекта меньше указанной в договоре.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 583 ГК).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 625 ГК).

По указанию суда с участием сторон был проведен обмер арендуемой площади. По результатам выполненного обмера установлено, что площадь арендуемого помещения составила 27,5 м². Разница между площадью помещения, указанной в договоре, и действительной площадью составляет 1 м² и соответственно размер неосновательного обогащения равен 1 934 165 руб.

В результате рассмотрения дела суд принял решение исковые требования по встречному иску УП «В» к УП «А» удовлетворить в сумме 1 934 165 руб.

Пример 2 из судебной практики

Истец указал, что за время аренды по договору субаренды им вносилась арендная плата за пользование имуществом в белорусских рублях.

Вся субарендная плата, перечисленная истцом ответчику в счет договора субаренды, по расчетам истца за январь – август 2014 г. составила сумму в белорусских рублях, эквивалентную 1 386,77 евро, что на 549,42 евро больше, чем установлено этим договором, считает истец, ссылаясь на п. 3.1 договора субаренды, согласно которому арендная плата составляет 113,85 евро в месяц.

По существу иска истец, ссылаясь на условия договора субаренды, ст. 290, 311, п. 1 ст. 366 ГК, требует у ответчика исполнить обязательство по погашению долга в виде переплаты по арендным платежам, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты денежных средств.

Суд апелляционной инстанции указал, что названные истцом нормы законодательного акта и условия договора субаренды не регулируют обязательства арендодателя по возврату сумм арендных платежей.

Исходя из сущности договора аренды у арендодателя отсутствуют денежные обязательства перед арендатором по возврату излишне уплаченной суммы арендной платы.

При таких обстоятельствах исковые требования истца необоснованны и несостоятельны, а поэтому удовлетворению не подлежат.

В связи с этим в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме, поскольку обязанность ответчика как арендодателя по возврату сумм арендных платежей не доказана.

В свою очередь, если арендатор считает, что в рассматриваемом случае арендодатель без установленных на то законодательством или сделкой оснований приобрел или сберег денежные средства за счет арендатора, последний вправе в установленном порядке обратиться за защитой своих нарушенных прав и законных интересов с соответствующими самостоятельными требованиями.

Неосновательное обогащение и несвоевременный возврат арендованного имущества

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Данное обязательство прекращается с момента фактического возврата арендованного имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

ГК содержит специальную норму, определяющую последствия пользования арендованным имуществом по окончании срока аренды. Так, согласно части второй ст. 593 ГК, если арендатор своевременно не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При этом не имеет правового значения, пользовался ли арендатор арендованным имуществом. Правовое значение имеет факт его возврата арендодателю (пп. 20, 39 постановления Пленума ВХС № 1).

Пример 3 из судебной практики

По мнению суда, содержание (включая даты соответствующих писем) переписки сторон свидетельствует о том, что ответчик арендованное имущество истцу по окончании срока действия договора аренды и в течение ноября, декабря 2012 г. и января 2013 г. не возвращал.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть вторая ст. 593 ГК).

При этом не имеет значения, пользовался фактически арендатор этим имуществом либо не пользовался (решение хозяйственного суда Брестской области от 19.03.2013 по делу № 30-9/2013).

В связи с вышеизложенным плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением (ст. 971 ГК).

Рекомендация

При невозврате арендованного имущества по истечении срока аренды арендодателю следует заявлять требование о внесении арендной платы за все время просрочки. Дополнительно в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть вторая ст. 593 ГК). Требование арендодателя о взыскании суммы неосновательного обогащения в порядке, установленном гл. 59 ГК, является неправомерным (разъяснение Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 08.08.2006 № 04-08/1531 «О практике применения отдельных норм Гражданского кодекса Республики Беларусь»).

Пример 4 из судебной практики

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором (часть первая ст. 593 ГК).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами (п. 2 ст. 626 ГК).

Из материалов дела следует, что ответчик в установленные сроки на передачу истцу арендованного помещения не явился, фактически помещение не сдал.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (часть вторая ст. 593 ГК).

Довод ответчика о том, что ЧПУП «Ю» фактически не занимало арендованные помещения с 07.08.2010, суд не принял во внимание, поскольку акт осмотра арендованных помещений от 15.08.2010, представленный ответчиком, не являлся актом передачи помещений.

Суд вынес решение взыскать с ЧПУП «Ю» в пользу государственного учреждения «Б» 10 892 280 руб., в т.ч. 9 785 418 руб. основного долга по арендной плате за период с июля по сентябрь 2010 г. (решение хозяйственного суда Могилевской области от 06.01.2011 по делу № 711-11/2010).

Пример 5 из судебной практики

Ответчику были вручены уведомления об отказе от исполнения договора аренды и освобождении торгового места.

Однако ответчик не освободил торговое место и продолжает им пользоваться, внося арендную плату по старым ставкам – 29 160 руб. за 1 м².

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде разницы недоплаты арендной платы по новым ставкам – 45 000 руб. за 1 м², которая с марта 2013 г. по 30 сентября 2013 г. составляет 9 717 750 руб.

Суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на часть вторую ст. 593 ГК. Ею предусмотрено, что в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Поскольку ответчик не выполнил законные требования истца об освобождении торгового места, продолжая при этом уплачивать арендную плату по ставке 29 160 руб. за 1 м², истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды, составляющей разницу между арендной платой, уплачиваемой ответчиком, и арендной платой, которую бы уплачивал новый арендатор в соответствии с новой ставкой арендной платы 45 000 руб. за 1 м² за время незаконного занятия ответчиком торгового места, которая составила 9 717 750 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 364 ГК должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При данных обстоятельствах суд решил:

– истцу необходимо обратиться в суд с другими исковыми требованиями;

– отказать в удовлетворении иска, заявленного по ст. 971 ГК (решение хозяйственного суда Гродненской области от 07.10.2013 по делу № 102-6/2013).

Пример 6 из судебной практики

Арендодатель заявил требование о взыскании суммы неосновательного обогащения по использованию торгового места после прекращения договора аренды.

Суд указал, что согласно п. 38 постановления Пленума ВХС № 1 по смыслу ст. 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, поскольку с арендатора, не возвратившего своевременно после прекращения договора аренды объект аренды, взыскивается арендная плата в соответствии с частью второй ст. 593 ГК, так как обязанность по оплате пользования имуществом возникла из договора аренды.

Суд в иске отказал и посоветовал арендодателю при данных обстоятельствах обратиться в суд с другими исковыми требованиями (решение хозяйственного суда Гродненской области от 07.10.2013 по делу № 101-6/2013).

Мария Жариловская, юрист-лицензиат, магистр права