Необходимо изменить порядок исчисления арендной платы. Как действовать арендодателю и арендатору?

Главное в статье:

• разъясняется порядок изменения исчисления и ставки арендной платы в связи с измене­ниями законодательства.

Ситуация 1

Арендодатель (частная организация) прислал промышленному предприятию (ОАО с долей государства) уведомление о новой формулировке условия об арендной плате за аренду производственных площадей и указал, что новая формулировка не требует согласования сторонами, поскольку это выполнение требований законодательства. В предлагаемых условиях арендная плата не только устанавливается в белорусских рублях, но и существенно увеличивается. Арендатор – производственное предприятие понимает, что изменения нужно вносить, но он категорически против увеличения арендной платы.

Вправе ли арендодатель так действовать?

На период с 23 сентября 2022 г. по 1 января 2024 г. приостановлено действие части второй п. 1 ст. 298 ГК и части второй ст. 11 БК в отношении права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 4 Закона № 197-З). В связи с этим действующие договоры аренды подлежат приведению в соот­ветствие с требованиями указанной статьи до 23 сентября 2022 г. (ст. 5 Закона № 197-З).

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством (п. 2 ст. 392 ГК).

Однако в рассматриваемой ситуации арендодатель, исполняя требование законодательства об «отвязке» арендной платы от иностранной валюты, одновременно увеличивает размер арендной платы, что не соответствует требованиям ст. 4 Закона № 197-З.

Правила пересмотра арендной платы при изменении законодательства

Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства (часть вторая п. 21 постановления Пленума ВХС № 1).

Обратите внимание!

Даже если стороны не привели условия о размере арендной платы в соответствие с новым размером, установленным законодательством, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в новом размере.

Однако ст. 4 Закона № 197-З не содержит новых ставок арендной платы или иного требования ее повышения. Следовательно, арендодатель не вправе требовать от арендатора платить теперь по повышенной ставке, прикрываясь требованием законодательства.

Изменение арендной платы по соглашению сторон

Законодательством установлено правило: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 585 ГК). Данное правило распространяется на изменение размера арендной платы как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Существуют исключения из этого правила (часть первая п. 22 постановления Пленума ВХС № 1):

– принятие уполномоченными государственными органами акта законодательства, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, и (или) иным имуществом (ст. 392, пп. 1, 2 ст. 394 ГК);

– закрепление в договоре его сторонами возможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению в силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК).

Вывод

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора изменить в договоре формулировку об уплате арендной платы в белорусских рублях, но не вправе автоматически повышать ее. Повышение арендной платы он может предложить арендатору согласовать по правилам ст. 585 ГК в виде подписанного обеими сторонами дополнения к договору аренды.

Ситуация 2

Торговая организация заключила договор аренды помещения еще в июне 2022 г. Начала ремонт и установку оборудования. В июле вышел За­кон № 197-З с требованием внести изменения в договоры аренды применительно к установлению арендной платы только в белорусских рублях.

Руководитель торговой организации неоднократно устно обращался к арендодателю с просьбой внести такие изменения, однако ответа от арендатора до сих пор нет. От договора торговая организация отказываться не планирует, и размер арендной платы, прописанный в договоре, ее тоже устраивает, тем более что уже вложены средства в ремонт и оборудование.

Как заставить арендодателя внести изменения в договор аренды?

Арендодатель не вправе отказаться от внесения таких изменений, поскольку в соответствии со ст. 5 Закона № 197-З стороны обязаны внести соответствующие изменения. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством (п. 2 ст. 392 ГК).

Приведение договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства в большей степени касается интересов арендодателя, поскольку если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (ст. 392, п. 1 ст. 394 ГК) (п. 21 постановления Пленума ВХС №1).

Последствия неприведения договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства

Если стороны не выполнят свою обязанность до 23 сентября 2022 г., будет непонятно, какую сумму следует уплачивать ежемесячно, поскольку Закон № 197-З, по сути, требует изменить валюту платежа, а не саму сумму арендной платы. В этой ситуации может встать вопрос о незаключенности договора аренды, так как условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды недвижимого имущества и в отсутствие этого условия договор считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК). Фактически стороны столкнутся с невозможностью исполнения договора аренды, что неизбежно приведет их в суд.

Согласно п. 15 постановления Пленума ВХС № 16, если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

Если же заинтересованная сторона не планирует обращаться в суд, то при отсутствии обращений в суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (часть вторая п. 3 ст. 391 ГК).

Вывод

Таким образом, если арендодатель не будет реагировать на инициативы арендатора и вследствие этого договор не будет приведен в соответствие до 23 сентября 2022 г., то предлагаем действовать следующим образом:

1) зафиксировать письменно свои обращения к арендодателю с требованием внести изменения в договор аренды в соответствии с законодательством (например, отправить заказным письмом с уведомлением). Это может понадобиться в том случае, если арендодатель предъявит какие-либо претензии в связи с неисполнением требования ст. 4 Закона № 197-З;

2) при исполнении договора после 23 сентября 2022 г. оплатить аренду в размере, установленном договором, но в сумме в белорусских рублях. Это будет правильным исполнением требования законодательства и соответствовать п. 15 постановления Пленума ВХС № 16.

У торговой организации как стороны договора аренды всегда есть право обратиться в суд, поскольку требование ст. 5 Закона № 197-З распространяется на обе стороны договора. Если она решит обратиться в суд, то она должна:

1) самостоятельно разработать изменения в договор аренды и послать их арендодателю в форме претензии с предупреждением об обращении в суд в случае отказа или отсутствия ответа;

2) при отсутствии ответа от арендодателя по истечении месячного срока с даты получения последним претензии подать в суд иск с требованием утвердить предлагаемые стороной изменения.

Документы:

Закон Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (Закон № 197-З).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (постановление Пленума ВХС № 16).