Кому собственник платит за рекламу: разбираем ситуацию

Ситуация

Организация построила помещение в торговом центре. В период строительства на наружной стене здания организация размещала свою рекламу вместе с рекламой арендаторов торгового центра на основании договора аренды с застройщиком (на тот момент застройщику принадлежало 90 % всего здания). Рекламное место на основании указанного договора оплачивалось до момента завершения строительства торгового центра.

После сдачи торгового центра в эксплуатацию было создано товарищество собственников, членом которого стала данная организация. Арендную плату за размещение рекламы организация стала уплачивать уже товариществу собственников согласно новому договору аренды.

Через некоторое время организация потребовала от товарищества собственников разобраться в правомерности таких отношений. Руководство товарищества собственников торгового центра отказалось удовлетворять ее требования. Возник конфликт, грозящий перейти в судебное разбирательство.

Автор статьи попытается разобраться в данной ситуации и дать практические советы, которые помогут сторонам разрешить спорную ситуацию

Каков статус организации: собственник или арендатор?

В настоящий момент организация является членом товарищества собственников недвижимого имущества торгового центра.

Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом о совместном домовладении и Уставом товарищества собственников (часть первая ст. 20 Закона о совместном домовладении).

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения становится членом товарищества собственников с момента возникновения права собственности (часть третья ст. 25 Закона о совместном домовладении).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (абз. 2 ст. 1 Закона о совместном домовладении).

Как видим, в составе имущества, находящегося в совместном домовладении, выделяются автономные части, которыми собственник управляет самостоятельно, и части, которые разделить нельзя, поэтому они находятся в общем ведении и управлении. К таким частям относятся и внешние стены здания (это вытекает из определения общего имущества в абз. 3 ст. 1 Закона о совместном домовладении).

Как следует из определений, совместное домовладение возникает только между лицами, имеющими право собственности на определенные части имущества, находящегося в совместном домовладении. В товарищество собственников также объединяются только собственники, и создается оно для управления тем самым совместным домовладением, включая и общее имущество. Стена здания торгового центра, на котором размещалась реклама, также находится в общей долевой собственности организации пропорционально ее доле в совместном домовладении.

Как организации лучше оформить отношения с товариществом собственников по поводу пользования общим имуществом?

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников (часть первая ст. 9 Закона о совместном домовладении). Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (или) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками (часть третья ст. 9 Закона о совместном домовладении).

Справочно:

общее имущество – обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (абз. 3 ст. 1 Закона о совместном домовладении).

Из приведенных норм следует, что организация как член товарищества собственников может поставить вопрос об установлении режима пользования общим имуществом на повестку дня общего собрания собственников и настаивать на принятии соответствующего решения. Решение о порядке управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей и является обязательным для всех собственников (части пятая и шестая ст. 17 Закона о совместном домовладении).

Рекомендация

На наш взгляд, при согласии всех членов товарищества порядок пользования общим имуществом целесообразно определить следующим образом:

– общее имущество, размер которого пропорционален доле собственника в праве собственности на общее имущество, поступает в его распоряжение; собственник вправе пользоваться им по своему усмотрению без согласия других собственников, за исключением вопросов отчуждения этого имущества и иных вопросов, которые собственник не вправе решать самостоятельно в соответствии с законодательством о совместном домовладении;

– имущество иных собственников он вправе использовать только на основании гражданско-правового договора с собственником данного имущества.

Если общим собранием собственников будет принято решение в соответствии с приведенной рекомендацией, то договор аренды рекламного места должен быть расторгнут. Далее вопрос о заключении новых договоров будет решаться в зависимости от того, какую площадь занимает реклама организации.

Но общее собрание может установить иной порядок пользования общим имуществом, например предоставить товариществу собственников исключительное право пользования этим имуществом. Тогда договор аренды рекламного места, заключенный товариществом собственников с одним из собственников, является вполне правомерным. В этом случае организация не сможет требовать расторжения договора аренды.

Законодательство устанавливает, что отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников (часть пятая ст. 20 Закона о совместном домовладении). Считаем, что в этом же договоре можно предусмотреть и порядок пользования собственниками общим имуществом, а также процедуру досудебного рассмотрения и разрешения возможных спорных и конфликтных ситуаций при пользовании общим имуществом.

Аренда рекламного места до завершения строительства

Что касается периода, когда организация платила арендную плату по договору аренды, заключенному ею с застройщиком, то считаем, что эти правоотношения были правомерными.

Застройщиком является физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам (абз. 4 ст. 1 Закона о совместном домовладении). В период до завершения строительства и сдачи торгового центра в эксплуатацию организация формально не была собственником помещения и соответственно не имела прав на общее имущество, поэтому застройщик вполне правомерно заключил с ней договор аренды части здания.

Маргарита Полевая, юрист.