Как юридическому лицу продать недвижимое имущество

Что разъясняется:

Продать недвижимое имущество юридическое лицо негосударственной формы собственности может путем:

– либо заключения сделки купли-продажи с конкретным покупателем;

– либо проведения торгов.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обычно торги проводятся субъектом хозяйствования негосударственной формы собственности в том случае, если есть необходимость реализовать недвижимость, а конкретный покупатель не находится.

Продажа находящегося в собственности Республики Беларусь недвижимого имущества (за исключением предприятий) осуществляется путем его продажи на торгах, за исключением случаев, установленных пп. 2, 8 и 9 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169.

Однако если недвижимое имущество находится в частной собственности, то у субъекта хозяйствования – его собственника нет обязанности проводить торги. Способ реализации такого имущества он определяет самостоятельно.

Документ:

постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 04.04.2007 № 25 «О некоторых вопросах судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о торгах» (далее – постановление Президиума ВХС № 25).

Заключение договора путем проведения торгов

По общему правилу, если иное не вытекает из существа договора, договор может быть заключен путем проведения торгов. В этом случае он заключается с лицом, выигравшим торги. Если имущество находится в собственности негосударственного хозяйственного общества, можно обратиться к общей процедуре заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем проведения торгов, регулируемой ст. 417–419 ГК. Некоторые вопросы проведения торгов и заключения договоров путем проведения торгов разъясняются в постановлении Президиума ВХС № 25.

Организатором торгов может выступать как собственник недвижимого имущества, т.е. само юридическое лицо, так и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником и выступает от его или от своего имени. Отношения между собственником недвижимого имущества и организацией, оказывающей услуги по проведению торгов, оформляются гражданско-правовым договором.

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости путем проведения торгов обусловлено подписанием следующих документов:

– договора, регулирующего отношения между собственником недвижимости и организатором торгов (договор поручения, договор комиссии или договор возмездного оказания услуг);

– договора, регулирующего отношения между организатором торгов и участником торгов;

– протокола результатов торгов, имеющего силу договора.

Торги (тендер) проводятся в форме аукциона или конкурса. В первом случае выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, во втором – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило наилучшие условия.

При проведении торгов важно знать, что является нарушением правил проведения торгов:

– нарушение порядка и сроков извещения сторон;

– проведение торгов ранее назначенных сроков;

– отсутствие в извещении сведений, предусмотренных законодательством (время, место и форма торгов, их предмет и порядок проведения, порядок оформления участия в торгах и определения лица, выигравшего торги, сведения о начальной цене);

– необоснованный отказ в допуске лица к участию в торгах (открытых);

– несоблюдение организатором торгов условий их проведения, содержащихся в извещении и тендерной документации;

– признание победителем лица, не имевшего права участвовать в торгах;

– продажа на торгах имущества лица, не являющегося его собственником; выставление на торги изъятого из оборота (ограниченного в обороте) имущества;

– иные существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов.

Предметом торгов может быть заключение договора купли-продажи недвижимости или право заключения договора купли-продажи недвижимости.

Справочно:

специализированные организации, проводящие торги недвижимости, можно найти на сайте https://realt.by/provedenie-aukcionov-i-konkursov.

Порядок проведения торгов

Требования, которые предъявляются к организации торгов, не отличаются в зависимости от субъекта проведения торгов (собственник вещи или специализированная организация).

1. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в т.ч. об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

2. Для участия в торгах участники вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении, в счет исполнения обязательств по договору, который может быть заключен на торгах.

3. Участник, выигравший торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона (конкурса) протокол, который имеет силу договора.

Если по условиям торгов разыгрывается только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 5 ст. 418 ГК).

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 522 ГК; ст. 4 Закона № 133-З).

Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества – предмет и цена. При их отсутствии условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора – передача недвижимого имущества. В договоре либо приложении к нему должно быть описание недвижимого имущества, включающее данные, позволяющие определенно установить его, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст. 525 ГК).

В договоре купли-продажи недвижимости может быть предусмотрено, что цена недвижимости подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 298 ГК). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Если одной из сторон является юридическое лицо, то документы должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 67 Закона № 133-З).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

Сделка купли-продажи недвижимости хозяйственного общества может попасть в категорию крупной сделки!

Для ее совершения может потребоваться решение общего собрания участников или совета директоров (ст. 58 Закона № 2020-XII).

В решении о совершении крупной сделки нужно указать:

– стороны сделки;

– предмет сделки;

– сумму сделки;

– существенные условия, установленные законодательством для данного вида сделок;

– иные условия, необходимые по мнению органа, принимающего решение.

Если перечисленные обязательные условия в решении не указать, порядок совершения сделки будет нарушен. Суд может признать такую сделку недействительной.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее – Закон № 2020-XII).

Когда субъект хозяйствования не может выбирать контрагента

Органы местного управления и самоуправления утверждают перечни объектов недвижимости, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право (подп. 1.1 п. 1 Указа № 581).

Если продается объект недвижимости из такого перечня, то в договоре купли-продажи указываются сведения об отказе органа местного управления и самоуправления от преимущественного права на его приобретение либо о непринятии органом местного управления и самоуправления решения в срок.

Орган местного управления и самоуправления в течение 5 рабочих дней со дня поступления уведомления о возмездном отчуждении принимает решение о приобретении объекта недвижимости, включенного в перечень, на предложенных правообладателем условиях либо об отказе от преимущественного права на его приобретение и не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия одного из указанных решений, заказным письмом направляет правообладателю выписку из принятого решения (его копию) (подп. 1.5 и 1.6 п. 1 Указа № 581).

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 09.11.2010 № 581 «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд» (далее – Указ № 581).

Удостоверение документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом

Как правило, документ, являющийся основанием для государственной регистрации, – это договор купли-продажи недвижимости, но, возможно, потребуются и другие документы – согласие (согласование) других субъектов, отказ от преимущественного права покупки других субъектов.

В случаях, когда сторонами сделки являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, нотариальное удостоверение сделки либо удостоверение сделки регистратором не требуются. Если хотя бы одной из сторон сделки является физическое лицо, нотариальное удостоверение либо удостоверение регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, обязательно во всех без исключения случаях (ст. 67 Закона № 133-З).

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости

Для проведения регистрации надо обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимости по месту нахождения объекта продажи.

Обычный перечень документов для проведения процедуры включает:

– заявление установленной формы;

– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;

– договор купли-продажи;

– передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости;

– документ, который подтверждает полномочия представителя организации подписать передаточный акт или другой документ о передаче недвижимости;

– документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

– соответствующий договор или протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, или соглашение о его изменении;

– документы, удостоверяющие личность представителя организации;

– документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Срок регистрации составляет от 1 рабочего дня до 1 месяца в зависимости от совершаемых действий (подп. 17.50 п. 17 Единого перечня).

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень).

Ирина Кугейко, юрист