Как в договоре аренды определить порядок возмещения эксплуатационных расходов?

При сдаче в аренду недвижимого имущества арендодатели несут расходы на содержание переданного в аренду имущества в виде коммунальных, эксплуатационных расходов, расходов по обслуживанию, текущему ремонту помещений и иные аналогичные расходы. Понесенные расходы,  как правило, первоначально предъявляются арендодателю. В дальнейшем он предъявляет их к возмещению арендатору в той части, которая относится к сданным в аренду помещениям.

Основания выплаты эксплуатационных расходов

В настоящее время нормативными правовыми актами, которые регулируют правоотношения сторон в сфере арендных отношений, не установлено специальных либо обязательных к применению норм, регламентирующих порядок расчета и предъявления арендодателем к возмещению арендатором расходов по содержанию переданного в аренду имущества, в т.ч. коммунальных и эксплуатационных платежей.

В связи с этим основным документом, который устанавливает правовые основания для возмещения арендаторами арендодателю расходов, связанных с содержанием переданного в аренду имущества, включая коммунальные и эксплуатационные платежи, будет договор аренды.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обязанности арендатора по содержанию имущества

ГК не регламентирует порядок взыскания расходов, связанных с пользованием имуществом. Однако он определяет, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).

Справочно:

по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

Рекомендация

Если стороны намерены определить порядок возмещения эксплуатационных расходов и отнести эти расходы на арендатора, то в договоре необходимо определить структуру этих расходов, порядок их расчета и оплаты, в т.ч. сроки оплаты, порядок, способ представления арендодателем счетов на оплату. Это требуется для характеристики эксплуатационных расходов. Кроме того, в случае неисполнения обязанности по оплате эксплуатационных расходов и обращения арендодателя с требованием об их взыскании в суд при отсутствии согласованных указанных выше условий размер задолженности по заявленным к оплате эксплуатационным расходам не будет подтвержден документально.

Пример формулировки, включаемой в договор аренды:

«Расходы арендодателя на обслуживание, энергообеспечение, водоснабжение, отопление, услуги связи не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. Их оплата производится на основании договоров, заключаемых между арендодателем и арендатором, не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным».

Методика расчета

При заключении договоров аренды, в которые включаются условия о порядке и размерах возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов, разные арендаторы настаивают на разных методиках расчета возмещаемых коммунальных и эксплуатационных расходов, например:

– пропорционально площади арендуемого помещения или пропорционально количеству работающих сотрудников;

– пропорционально расчетным нагрузкам;

– на основании показаний установленных индивидуальных приборов учета электро- и теплоэнергии и т.д.

Жестких нормативно-правовых предписаний на этот счет нет, поэтому арендодатель вправе применять в отношении разных арендаторов с учетом условий заключенных договоров аренды (либо отдельных договоров, определяющих порядок и размеры возмещения арендодателю расходов по содержанию переданного в аренду имущества) различные методики расчета показателя сумм эксплуатационных и коммунальных платежей, подлежащих возмещению.

Рекомендация

Независимо от избранной методики расчета возмещаемых коммунальных и эксплуатационных расходов следует помнить, что взыскание эксплуатационных расходов возможно только при фактическом подтверждении того, что такие расходы арендодателем были понесены – по выставленным счетам и оплаченным платежным поручениям.

Документ:

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение о размере арендной платы и Указ № 150 соответственно).

Документ:

Рекомендации Межведомственной рабочей группы для обеспечения оперативного рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере от 06.07.2012 № 16 «По расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги», утвержденные ________ (далее – Рекомендации по расчетам расходов).

В отношении государственных организаций и организаций с долей государственной собственности более 50 % применяются нормы Указа № 150 и  Рекомендации по расчетам расходов. Их положения, как правило, принимают во внимание и негосударственные юридические лица в качестве правового примера.

Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат (п. 5 Положения о размере арендной платы).

Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам должны определяться сторонами при заключении договора аренды (безвозмездного пользования) и отражаться либо в самом договоре аренды (безвозмездного пользования), либо в отдельно заключенном договоре. При этом размер оплаты названных расходов должен быть подкреплен прилагаемыми расчетами и калькуляциями, подтверждающими фактические расходы арендодателя по эксплуатации, текущему ремонту, а также по затратам на коммунальные услуги в части сдаваемого в аренду имущества (пп. 3–6 Рекомендаций по расчетам расходов).

Обратите внимание! Взимание с арендаторов непосредственно не связанных с содержанием и эксплуатацией объекта аренды расходов на оплату труда руководителей и специалистов управленческого персонала организации-арендодателя недопустимо (см. письмо Минэкономики № 31-01-08/6912). Например, арендатор может согласиться с включением затрат на содержание инженера по эксплуатации арендуемого объекта, мастера именно этого объекта и иных линейных руководителей, в чью компетенцию входит непосредственное управление специалистами, обслуживающими здание (коменданты, вахтеры, сторожа, лифтеры, дворники, уборщики, сантехники, электрики, столяры, плотники, слесари и т.п.). Однако если арендодатель требует оплаты части расходов на содержание иных специалистов (главный инженер, руководители и специалисты технических служб и отделов), которые в силу должностных полномочий лишь часть своего рабочего времени уделяют вопросам управления мероприятиями по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, то он обязан подкрепить указанные расходы расчетами и калькуляцией.

Документ:

письмо Министерства экономики Республики Беларусь от 23.08.2011 № 31-01-08/6912 «О взимании с арендаторов эксплуатационных расходов» (далее – Письмо Минэкономики № 31-01-08/6912).

Напомним, что, даже когда те или иные расходы на содержание и эксплуатацию недвижимого имущества не предусмотрены договором аренды, арендодатель вправе их взыскать с арендатора. Это возможно в ситуации, если наличие таких платежей имеет непосредственную связь с арендованным недвижимым имуществом (уборка придомовой территории, вывоз мусора и т.д.). На арендаторе лежит бремя содержания этого имущества (п. 2 ст. 587 ГК, ст. 971 ГК, п. 3 ст. 972 ГК).

Судебная практика

Пример 1

В экономический суд обратилось ООО «П» с иском к ООО «Э» о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, оплате эксплуатационных расходов.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора производить коммунальные, эксплуатационные платежи в порядке и на условиях, определенных отдельным договором. Вместе с тем в процессе пользования арендованным имуществом соответствующий договор ответчиком заключен не был по причине того, что стороны не смогли согласовать виды и стоимость услуг, связанных с поддержанием недвижимого имущества в надлежащем состоянии. В связи с фактическими действиями уполномоченного собственником имущества лица по обслуживанию недвижимого имущества, часть которого была сдана в аренду арендатору, и отказом последнего от возмещения части расходов, приходящихся на арендованную площадь, арендодатель посчитал необходимым потребовать их взыскания в судебном порядке.

На основании п. 2 ст. 288, ст. 585, 971, 978 ГК экономический суд удовлетворил исковые требования.

Суд указал на право истца требовать возмещения произведенных расходов, поскольку он осуществлял уборку территории, вывоз мусора, техническое обслуживание помещений (зданий), а в силу ст. 585 ГК обязанность по надлежащему содержанию имущества возложена на арендатора. Понесенные уполномоченным лицом расходы по совершению вышеуказанных действий без последующего возмещения со стороны арендатора приводят к его неосновательному обогащению, так как фактически имеет место оказание безвозмездно услуг для ответчика (арендатора), который должен нести расходы, связанные с поддержанием имущества в надлежащем состоянии. При этом в обязанности арендатора входит и оплата услуг по уборке мест общего пользования, к которым относится земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

Из вышеуказанного следует, что, несмотря на отсутствие в договоре аренды условий о возмещении расходов, суд признал доказанным наличие необходимости совершить соответствующие действия арендодателю и сам факт их совершения, а потому заявленный иск удовлетворил.

Пример 2

В экономический суд с исковым заявлением обратилось ООО «А»  и просило взыскать с ООО «Б» задолженность по арендной плате, коммунальным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответчик оспаривал сумму взыскиваемых платежей.

Между сторонами спора был заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с его условиями срок внесения арендных платежей был определен не позднее 5-го числа текущего месяца по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа, а коммунальные, эксплуатационные и иные расходы подлежали возмещению ответчиком ежемесячно в течение 5 дней с момента выставления счета. Ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате образовалась задолженность.

Суд удовлетворил исковые требования частично.

Из материалов дела выяснилось, что с определенного времени по указанию истца сотрудники ответчика не допускались в арендуемые помещения. В связи с этим ответчик неоднократно вызывал участкового милиционера, чтобы попасть в арендуемые помещения. Таким образом, в этот период ответчик не мог реально пользоваться помещением.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 309 ГК).

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания основного долга по аренде, по коммунальным платежам, рассчитанным на дату до ограничения доступа в помещение. В удовлетворении той части платежей, которые приходились на период ограничения доступа в арендуемые помещения, суд истцу отказал.

Юлия Котух, партнер и адвокат

Адвокатского бюро «Ваш ЧАСТНЫЙ АДВОКАТ»