Как определить целевое назначение помещения, сдаваемого в аренду

Белорусские предприятия, имеющие на балансе неиспользуемые здания или помещения, в большинстве случаев сдают их в аренду субъектам, занимающимся самыми разными видами деятельности. Для арендодателя важно указать в договоре целевое назначение имущества. Что означает это условие в договоре, рассмотрим в данном материале.

Что считать целевым назначением имущества, сдаваемого в аренду

При заключении договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Целевое назначение имущества определяет возможность его использования в соответствии с целями, которые имеет арендатор при заключении договора аренды. В связи с этим вид хозяйственной деятельности, который осуществляет арендатор, далеко не всегда та цель, ради которой арендуется помещение. Например, арендатор занимается производством товаров или подрядных работ у заказчика, а помещение снимает, чтобы иметь офис для работы руководителя и бухгалтера. В данном случае цель использования помещения и его назначение (напомним, оно оборудовано под офис) полностью совпадают.

Таким образом, в норме п. 1 ст. 582 ГК имеется в виду назначение имущества применительно к самой аренде, т.е. удовлетворяет ли оно потребность арендатора в помещении, где будет функционировать его офис. При этом, конечно, необходимо учитывать соответствие помещения санитарным, противопожарным и прочим нормам использования его по такому назначению.

Обратите внимание! Важным является фактическое соответствие характеристик помещения, сдаваемого в аренду, тем целям, с которыми арендатор собирается его использовать, а не формальное указание назначения помещения в документах или основной вид деятельности субъекта, который будет занимать это помещение.

Пример 1

ООО «К» (арендатор) подало в суд иск ОАО «И» (арендодатель) с требованием о признании договора аренды ничтожным по причине его несоответствия п. 1 ст. 582 ГК. Предметом аренды являлась часть капитального строения, расположенного в здании, специализированном для общественного питания. Арендуемое помещение представляло собой нежилые помещения площадью 166 м.² Целевое назначение арендованного имущества – склад изделий бытового назначения. Сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения с указанием удовлетворительности технического и санитарного состояния сдаваемой площади.

Арендатор заявил, что по документам помещение соответствовало нормам, однако фактически он не мог пользоваться имуществом из-за имевшихся в нем недостатков, поскольку оно находилось в специализированном здании для общественного питания, в нем не работали грузовые лифты и отсутствовало отопление.

Суд на основании представленных доказательств установил, что что работники ООО «К» не только регулярно после заключения договора проходили на территорию ОАО «И», но и ввозили имущество, в т.ч. и крупногабаритное в виде деревообрабатывающих станков. Были представлены карточки учета, выданные работникам истца с записями выдачи пропусков и вкладышей; договоры хранения имущества, заключенные между ООО «К» и третьими лицами, а также платежные документы, свидетельствовавшие о перечислении третьими лицами на счет истца платы за хранение имущества.

Соответственно функциональное назначение арендованного помещения не препятствовало использованию его истцом для целей, указанных в договоре, – под склад изделий бытового назначения.

Суд посчитал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ответственность арендодателя за невозможность использования имущества по целевому назначению

Арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (п. 1 ст. 583 ГК). Одним из таких недостатков является невозможность использования имущества по целевому назначению.

Если такие недостатки имущества имеют характер, полностью исключающий пользование данным имуществом, то арендатор вправе потребовать устранения таких недостатков (часть вторая п. 1 ст. 583 ГК).

Пример 2

УП «А» поданл иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды, заключенный с РУП «С» по причине невозможности использовать арендованное истцом помещение по прямому назначению.

При рассмотрении дела суд установил, что помещение было передано истцу в удовлетворительном состоянии, акт приема-передачи подписан обеими сторонами. То есть арендодатель предоставил арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества.

Впоследствии из-за неуплаты коммунальных платежей арендуемое помещение было отключено от энергоснабжающих коммуникаций. Истец уведомил арендодателя о невозможности дальнейшего использования помещения по назначению.

Ответчик возражал, что отключение энергоснабжения не делает помещение непригодным для аренды именно по целевому назначению, так как целевое назначение – хранение имущества и документов – не нарушено.

Однако суд согласился с доводами истца, указав, что отключение электроэнергии влечет отсутствие освещения и работы оборудования, в т.ч. сигнализации. Это делает невозможной и работу персонала, и использование самого помещения для хранения, т.е. фактически делает невозможным использование арендованного имущества по назначению.

Суд удовлетворил требования истца.

Таким образом, целевое назначение имущества при заключении договора аренды следует определять по его функциональному назначению и целям, ради которых арендатор собирается использовать данное имущество.

Павел Булойчик, юрист