Как не лишиться права применять УСН

С 1 апреля 2015 г. организации и индивидуальные предприниматели, предоставляющие в аренду (финансовую аренду (лизинг)) или в иное возмездное или безвозмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, лишаются права применять упрощенную систему налогообложения (далее – УСН) (часть первая подп. 5.1.23 п. 5 ст. 286 НК). Субъекты хозяйствования оказались перед выбором: либо утратить право применять УСН, либо расторгнуть договоры аренды.

В данной статье мы предлагаем решение, которое позволит продолжать получать доходы от аренды и при этом оставаться на УСН.

Документ:

Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) (далее – НК).

Достаточно часто недвижимое имущество принадлежит юридическим лицам не на вещном праве (праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления), а на договорной основе. Например, учредители юридического лица, не желая тратить время на оформление прав на объект недвижимости, оформляют передачу такого объекта юридическому лицу по договору безвозмездного пользования или аренды, а оно в свою очередь также сдает этот объект в аренду (субаренду) третьим лицам. Как раз при совершении последнего действия юридическое лицо после 1 апреля 2015 г. и сталкивается с указанным выше запретом применять УСН.

Как быстро и правильно разрешить эту ситуацию?

Переоформить передачу объекта недвижимости на вещной основе

Для этого следует предпринять следующие действия:

1) прекратить договор безвозмездного пользования или аренды этого объекта, заключенный между собственником и юридическим лицом;

2) оформить решение учредителя (если собственник объекта недвижимости – учредитель юридического лица) о передаче объекта недвижимости на вещном праве;

3) обратиться в территориальную организацию по государственной регистрации объектов недвижимости, на территории которой этот объект находится, и оформить вещное право на нового владельца.

Рассмотрим эту схему подробно.

На какое право «перейти»?

Вариантов вещных прав, на которых имущество может находиться у юридического лица, всего 3: право собственности, право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Право собственности позволяет новому собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться имущественным объектом по собственному усмотрению и в своих интересах. Ограничиваются его правомочия только функциональным назначением имущества и охраняемыми законом правами и интересами других собственников.

Передать имущество юридическому лицу на праве собственности можно путем:

– внесения вклада в уставный фонд;

– заключения сделки купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества (п. 3 ст. 214 ГК).

Обратите внимание!

Оформлять сделку дарения между коммерческими юридическими лицами нельзя (п. 4 части первой ст. 546 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Право хозяйственного ведения позволяет новому владельцу владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом с определенными ограничениями, установленными законодательством или самим собственником. Особенно ограничено правомочие распоряжения имуществом. Например, собственник имущества вправе запретить владельцу продажу или передачу в аренду движимого имущества без своего согласия (часть вторая п. 3 ст. 276 ГК). Что касается недвижимости, то запрет установлен законодательством: юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).

Передать имущество юридическому лицу на праве хозяйственного ведения можно путем:

– внесения вклада в уставный фонд (для унитарных предприятий);

– принятия решения о передаче имущества для определенной цели (п. 3 ст. 276 ГК).

Право оперативного управления на имущество существует у казенного предприятия, учреждения или государственного объединения, которые вправе им пользоваться в пределах, установленных законодательством, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Владелец не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет выделенных ему средств (ст. 277 и 278 ГК).

Коммерческие организации передают имущество на праве оперативного управления созданному ими учреждению либо государственному объединению, если они в него входят (п. 1 ст. 280 ГК).

Передать имущество на праве оперативного управления можно путем принятия собственником решения о передаче имущества на таком праве для определенной цели.

Таким образом, для большинства коммерческих организаций приемлемыми вариантами являются оформление права собственности или права хозяйственного ведения на недвижимое имущество. Для унитарных предприятий в силу специфики правового режима их имущества (см. «Справочно») предпочтительным является право хозяйственного ведения.

Справочно:

особенность имущественного режима УП заключается в том, что его имущество находится в частной собственности учредителя – физического или юридического лица (часть шестая п. 2 ст. 113 ГК). Само УП владеет и пользуется таким имуществом на праве хозяйственного ведения (часть шестая п. 2 ст. 113 ГК, ст. 276 ГК). УП вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ним учредителем имуществом, за исключением некоторых его категорий, в частности недвижимого имущества. Продажа недвижимого имущества, сдача в аренду, залог, а также распоряжение иным образом без согласия учредителя, являющегося собственником этого имущества, не допускается (часть первая п. 3 ст. 276 ГК).

Как прекратить договор безвозмездного пользования или аренды

Досрочное прекращение договора аренды стороны производят по взаимному согласию путем заключения письменного дополнительного соглашения к договору (п. 1 ст. 420 и п. 1 ст. 422 ГК). Договор считается расторгнутым или прекращенным с момента достижения соглашения об этом. Рекомендуем участникам данной ситуации так согласовать дату прекращения договора, чтобы после этой даты у них по документам не было получения доходов от аренды данного здания.

Договор безвозмездного пользования расторгается в том же порядке. Перед этим одна сторона договора извещает о прекращении договора вторую сторону письмом произвольной формы. Статья 653 ГК предписывает, чтобы такое извещение было направлено за 1 месяц до прекращения договора.

Договоры аренды и безвозмездного пользования недвижимым имуществом не подлежат государственной регистрации с декабря 2009 г., поэтому регистрировать соглашение о прекращении договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом не нужно. Но если договор был заключен до указанной даты, то о его прекращении следует известить орган по государственной регистрации объектов недвижимости.

Что делать с уже заключенными договорами субаренды?

Если иное не предусмотрено самим договором аренды, досрочное его прекращение влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 589 ГК). Другими словами, собственник объекта недвижимости и юридическое лицо при прекращении своего договора аренды могут решить прекратить все заключенные ранее договоры субаренды, а могут принять решение оставить их.

Если они решат не продлевать договоры субаренды, то последние прекратятся автоматически с даты прекращения основного договора аренды. Считаем, что в этом случае следует соблюсти правило части третьей ст. 590 ГК и письменно предупредить субарендаторов о досрочном прекращении арендных отношений, если такой порядок не предусмотрен самими договорами субаренды.

Обратите внимание!

Субарендаторы в этом случае имеют право на заключение с ними договора аренды на имущество, находившееся в их пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

Если же собственник объекта недвижимости и юридическое лицо решат оставить ранее заключенные договоры субаренды в силе, они это могут предусмотреть путем заключения дополнительных соглашений к договорам субаренды. Основанием не прекращать действие таких договоров является п. 1 ст. 588 ГК.

Справочно:

переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК).

Как оформить решение о передаче объекта недвижимости на вещном праве

Если учредитель планирует закрепить имущество за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, то он должен письменно оформить решение о такой передаче имущества. Это решение составляется по форме, обычной для решений учредителя, скажем, УП. Оно должно содержать волеизъявление собственника на передачу имущества, указание юридического лица, которому передается имущество, а также сроки, в которые осуществляется передача.

Если передача имущества в собственность юридического лица осуществляется путем увеличения доли в уставном фонде, то для хозяйственных обществ требуется оформление протокола общего собрания участников, на котором принято решение о таком увеличении.

Этот документ необходим для регистрации вещного права на объект недвижимости.

Обратите внимание!

При любом увеличении уставного фонда или изменении соотношения долей необходимо внести соответствующие изменения в устав организации.

Что касается проведения государственной регистрации изменений, вносимых в устав в связи с изменением уставного фонда, то Положение о регистрации такой обязанности не предусматривает. Вместе с тем согласно части первой п. 3 ст. 48 ГК изменение учредительных документов приобретает силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законодательными актами, – с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. В связи с этим рекомендуем уведомить регистрирующий орган о внесенных изменениях в устав. Для уведомления регистрирующего органа установлен специальный бланк (его можно найти на сайте Минюста www.minjust.by).

Другим основанием для уведомления является Инструкция по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденная постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.05.2003 № 89, согласно которой сальдо по счету 80 «Уставный фонд» должно соответствовать размеру уставного фонда, зафиксированному в учредительных документах организации (не используется для организаций, применяющих УСН).

Документ:

Положение о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 (далее – Положение о регистрации).

Как зарегистрировать вещное право на нового владельца

Основанием государственной регистрации является подп. 2.5 п. 2 ст. 8 Закона № 133-З.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

Регистрацию права хозяйственного ведения осуществляет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения этого помещения в порядке, установленном п. 17.71 единого перечня административных процедур.

Для регистрации представляются следующие документы:

– заявление;

– документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

– документы, подтверждающие регистрацию юридического лица;

– документы, удостоверяющие личность представителей и должностных лиц;

– документ, подтверждающий согласие собственника объекта недвижимого имущества (заявление, приказ, выписка из решения, иной документ);

– документ, подтверждающий возникновение соответствующего юридического факта;

– документ, подтверждающий внесение платы (от 1,5 до 3 базовых величин (БВ) в зависимости от объекта);

– иные документы, которые могут потребоваться в рассматриваемом случае, в соответствии с п. 17.71 единого перечня административных процедур.

Регистрация проводится в срок от 2 до 7 рабочих дней (в зависимости от срочности проведения процедуры), а в случае запроса документов и (или) сведений от других госорганов, иных организаций — до 1 месяца.

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – единый перечень административных процедур).

Регистрацию права собственности на объект недвижимости осуществляет территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения этого помещения в порядке, установленном п. 17.50 единого перечня административных процедур.

Данная норма содержит очень большой перечень документов. Приведем основные документы, необходимые для регистрации договора:

– заявление, содержащее идентификационные сведения заявителя;

– документы, подтверждающие регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

– документы, удостоверяющие личность гражданина – индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц;

– документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

– соответствующий договор о передаче части права собственности на объект недвижимости;

– документ, подтверждающий согласие собственника объекта недвижимого имущества (заявление, приказ, выписка из решения, иной документ),

– письменное согласие супруга (супруги) на отчуждение капитального строения (доли в праве собственности на капитальное строение);

– регистрационное удостоверение на объект недвижимого имущества;

– письменное подтверждение продавца о досрочном исполнении покупателем обязанности по оплате капитального строения;

– документ, подтверждающий внесение платы;

– иные документы, которые могут потребоваться в рассматриваемом случае, в соответствии с п. 17.50 единого перечня административных процедур.

Регистрация проводится в срок от 7 дней до 1 месяца в зависимости от необходимости запрашивать дополнительные сведения или документы. Стоимость регистрации составляет: 3 БВ за государственную регистрацию договора; 2,5 БВ за государственную регистрацию 1 объекта недвижимости.

Что в итоге

После совершения всех перечисленных действий объект недвижимости будет находиться у юридического лица на праве собственности или хозяйственного ведения. Соответственно доходы от сдачи его в аренду оно сможет включать в состав доходов, подлежащих упрощенному налогообложению.

Юлия Кудрявец, юрист