Как действовать организации при заключении договора аренды жилого помещения с физическим лицом – собственником

В организациях в зависимости от специфики деятельности при отсутствии своих жилых помещений зачастую возникает необходимость в предоставлении жилых помещений работникам, например, при выполнении ими работ на объектах строительства. Однако оформляется передача таких помещений не всегда правильно, что влечет негативные последствия для организации вплоть до проигрыша в суде.

Назначение жилого помещения

Жилым помещением является отапливаемое помещение, предназначенное для проживания граждан, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п. 14 ст. 1 ЖК).

Документ:

Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Обязательные действия

Для соблюдения порядка надлежащего оформления предоставления жилого помещения для проживания работника организации необходимо обратить внимание на следующее:

1) установить, имеет ли лицо, с которым планируется заключить договор с последующим предоставлением во временное владение и пользование жилого помещения, полномочия по передаче жилого помещения внаем (является ли собственником данного жилого помещения или полномочным представителем собственника) (п. 2 ст. 49 ЖК).

Собственники жилых помещений вправе в порядке, установленном законодательством, предоставлять организациям по договору аренды жилые помещения (п. 2 ст. 154 ЖК), а также заключать договор найма жилого помещения как самостоятельно, так и через иных лиц (п. 2 ст. 49 ЖК).

Право собственности на жилое помещение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и подтверждаться соответствующими документами (например, свидетельством о государственной регистрации недвижимого имущества);

2) заключить договор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Если контрагент – физическое лицо является собственником жилого помещения, между ним и организацией может быть заключен договор аренды (п. 2 ст. 154 ЖК). Форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан (далее – договор аренды) утверждена постановлением № 1191.

Документ:

постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее – постановление № 1191).

Что касается регистрации договора аренды жилого помещения, то такая обязанность лежит на физическом лице, предоставляющем жилое помещение в аренду (подп. 1.6 п. 1 Указа № 497). Он должен быть зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе до установленного в нем срока фактического предоставления в аренду жилого помещения.

Справочно:

в связи с изменениями, внесенными Указом Президента Республики Беларусь от 05.03.2018 № 103 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь», договоры физических лиц, предметом которых является предоставление иным физическим лицам принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания, не подлежат регистрации.

Документ:

Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее – Указ № 497).

Пределы распоряжения арендованным помещением

Вместе с тем возникает вопрос: может ли арендатор – субъект хозяйствования передавать полученное в аренду жилое помещение дальше в субаренду или только предоставить конечному нанимателю по договору найма?

Считаем, что в данном случае право арендатора заключать договоры субаренды ограничено нормой п. 2 ст. 586 ГК, которая требует согласия арендатора, а текст договора аренды, утвержденного постановлением № 1191, такого согласия не предусматривает. В соответствии с подп. 5.1 п. 5 договора аренды, утвержденного постановлением № 1191, арендатор вправе предоставлять жилое помещение только по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда.

Пример

Индивидуальный предприниматель арендует несколько квартир. Он обратился в коммерческую организацию с предложением предоставить для проживания ее работникам одну из этих квартир, заключив с организацией договор аренды.

Согласно законодательству жилое помещение передается арендатору для использования его по целевому назначению в соответствии с требованиями жилищного законодательства (п. 3 договора аренды, утвержденного постановлением № 1191).

Жилищный кодекс определяет, что жилое помещение предназначается для проживания граждан (п. 1 ст. 14 ЖК). Если жилое помещение передается в аренду юридическому лицу, допускается использовать жилое помещение не по назначению (в т.ч. размещать в нем организации и их обособленные подразделения) только после перевода его в нежилое, за исключением случаев, прямо предусмотренных действующим законодательством (п. 2 ст. 14 ЖК).

Как уже указывалось, арендатор вправе предоставлять жилое помещение только по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда (подп. 5.1 п. 5 договора аренды, утвержденного постановлением № 1191).

В рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель хотел заключить с организацией договор субаренды, что не допускается договором аренды, утвержденным постановлением № 1191. Следовательно, индивидуальный предприниматель вправе после заключения договора аренды передавать его только по договору найма для проживания физических лиц.

Таким образом, при оформлении предоставления жилого помещения для проживания работника организации следует:

• при заключении договора аренды проверить наличие у контрагента – физического лица документов, подтверждающих право собственности или полномочия на распоряжение жилым помещением;

• правильно определить вид и форму заключаемого договора. При этом следует иметь в виду, что законодательством не предусмотрена возможность передачи жилых помещений частного жилищного фонда граждан во временное владение и пользование по договору аренды (субаренды) от одного юридического лица (индивидуального предпринимателя), которому жилое помещение уже предоставлено по договору аренды жилого помещения, другому юридическому лицу.

От редакции:

Правила заключения договора аренды жилого помещения закреплены гл.34 ГК, нормы ЖК на такой договор не распространяются. Согласно нормам гражданского законодательства арендатор (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) вправе заключить такой договор как с собственником такого жилого помещения, так и с лицами, управомоченными законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК).