Долевое строительство квартиры организацией: разбираем ситуацию

Ситуация

Организация заключила договор долевого строительства квартиры с застройщиком. Обязательства организации-дольщика по договору в части оплаты стоимости возводимого жилья были исполнены в полном объеме.

В настоящее время застройщик находится в процедуре банкротства. Квартиру он достраивает, но сроки выполнения договора в части сдачи объекта в эксплуатацию и передаче жилых помещений постоянно переносятся.

Сможет ли организация-дольщик забрать достроенную квартиру, если застройщик перейдет в процедуру санации в рамках дела о банкротстве?

Кроме того, у застройщика имеется задолженность перед организацией-дольщиком. Может ли эта задолженность быть погашена, например, договором перевода долга или другой квартирой, которую еще не начали строить?

В статье мы ответим на заданные вопросы.

Как заявить требование в процедуре санации

Передача квартиры организации-дольщику и погашение задолженности перед ней путем заключения договора перевода долга с застройщиком, находящимся в стадии санации, возможна лишь в порядке очередности, предусмотренной законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве), и в том случае, если эти мероприятия будут предусмотрены утвержденным в рамках процедур экономической несостоятельности планом санации (ст. 137 Закона о банкротстве).

Поэтому с момента открытия хозяйственным судом конкурсного производства организация-кредитор вправе обращаться к должнику в целях удовлетворения своих требований только в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Со дня вынесения хозяйственным судом определения об открытии конкурсного производства руководитель организации отстраняется от работы, а управление делами и имуществом должника возлагается на назначенного судом антикризисного управляющего (ст. 85–86 Закона о банкротстве).

На первом этапе управляющий осуществляет прием и рассмотрение требований кредиторов, формирование реестра требований, инвентаризацию активов и обязательств должника, после чего на основании анализа хозяйственной (экономической) деятельности, финансового состояния и платежеспособности должника и при наличии достаточных оснований разрабатывает план санации должника и представляет его на утверждение собранию кредиторов.

Вот на этом этапе организация-кредитор вправе соглашаться или не соглашаться с отсрочками, задержками удовлетворения ее требований, касающихся квартиры.

Если кредитор не согласен с предложенным управляющим планом или сомневается в его реальности, свою позицию необходимо озвучить в ходе собрания кредиторов. Кроме того, кредитор вправе просить экономический суд назначить экспертизу плана (ст. 125 Закона о банкротстве).

Справочно:

конкурсное производство – процедура экономической несостоятельности (банкротства), осуществляемая в целях максимально возможного удовлетворения требований кредиторов в соответствии с установленной очередностью, защиты прав и законных интересов должника, а также кредиторов и иных лиц в процедуре санации, а при невозможности проведения санации или отсутствии оснований для ее проведения – в процедуре ликвидационного производства должника (абзац 27 ст. 1 Закона о банкротстве).

Справочно:

санация – это процедура конкурсного производства, которая применяется для обеспечения стабильной и эффективной хозяйственной (экономической) деятельности должника, восстановления его платежеспособности (абзац 42 ст. 1 Закона о банкротстве).

Таким образом, организация-дольщик сможет забрать достроенную квартиру, если такое действие будет предусмотрено планом санации. Считаем, что в такой ситуации у организации мало шансов ее забрать быстро, поскольку мероприятия по санации редко предусматривают передачу или изъятие имущества санируемой организации, пока она не достигнет определенной финансовой устойчивости.

Возможно ли использовать перевод долга или замену предмета обязательства

В процедуре санации для восстановления платежеспособности должника могут приниматься меры, предусмотренные частью первой ст. 126 Закона о банкротстве, в т.ч. продажа части имущества должника, продажа предприятия должника как имущественного комплекса.

Так, для восстановления платежеспособности должника, если иное не установлено частью второй вышеуказанной статьи, могут приниматься следующие меры:

• ликвидация дебиторской задолженности;

• исполнение обязательств должника собственником имущества должника – унитарного предприятия либо учредителями (участниками) должника или иными третьими лицами;

• предоставление должнику финансовой помощи в порядке, установленном законодательством;

• перепрофилирование производства;

• закрытие нерентабельных производств;

• продажа части имущества должника;

• уступка требования должника;

• предоставление отсрочки и (или) рассрочки уплаты налогов, сборов;

• продажа предприятия должника как имущественного комплекса;

• размещение в установленном порядке дополнительного выпуска акций должника;

• иные меры.

Как видим, перечень мер не является исчерпывающим, поэтому не исключается использование иных инструментов, не противоречащих законодательству, в т.ч. передача иного имущества в счет погашения задолженности и перевод долга.

В первую очередь в адрес управляющего необходимо направить требование кредитора вместе с документами, позволяющими установить размер указанных требований. Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение двух месяцев со дня опубликования сообщения об открытии конкурсного производства. В частности, сообщение об открытии конкурсного производства будет опубликовано в журнале «Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие». Также эти сведения включаются в Единый государственный реестр сведений о банкротстве.

Вместе с требованиями кредитор может направить письмо с предложением о заключении с должником в счет погашения задолженности к ранее заключенному договору долевого строительства квартиры соглашения об отступном. Соглашение об отступном может предусматривать передачу недвижимого имущества в не введенном в эксплуатацию объекте строительства. Мотивировать необходимость заключения подобного соглашения можно тем, что для должника (банкрота) могут быть уменьшены затраты в будущем на ввод нежилого помещения (квартиры) в эксплуатацию, уплаты налога на недвижимость и т.д.

Кроме того, кредитор может направить в адрес управляющего запрос о предоставлении информации о том, каким образом будет составляться план санации, каким образом будут учитывать предложения кредиторов по погашению перед ними задолженности и т.п.

Очередность удовлетворения требований кредиторов

Вместе с тем хотим обратить внимание на существенное обстоятельство: место организации-кредитора в «очереди» кредиторов.

По нашему мнению, ст. 137 Закона о банкротстве не содержит исключений в отношении очередности удовлетворения требования кредиторов, установленной ст. 141 Закона о банкротстве, согласно которой:

– в первую очередь удовлетворяются требования физических лиц, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда их жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей;

– во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих (работавших) у должника по трудовым договорам (контрактам) и гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг или создание объектов интеллектуальной собственности, по обязательным страховым взносам, взносам на профессиональное пенсионное страхование, иным платежам в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, а также по уплате страховых взносов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

– в третью очередь удовлетворяются требования по обязательным платежам (за исключением отнесенных ко второй и пятой очереди);

– в четвертую очередь удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника;

– в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, организация-дольщик может не получить желаемого имущества именно потому, что оно будет направлено на удовлетворение требований кредиторов предыдущей очередности.

Максим Слепич,

старший юрист ООО «Арцингер и партнеры»