Арендодатель всегда прав? Неосновательное обогащение из договоров аренды

Важное в статье:

авторы на основе анализа судебной практики по вопросу неосновательного обогащения из договоров аренды дают рекомендации арендодателю.

Условия образования неосновательного обогащения у арендодателя

Для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения у арендодателя необходимо наличие в совокупности следующих условий:

1. арендодатель приобрел или сберег имущество арендатора, т.е. увеличил стоимость собственного имущества путем присоединения к нему новых ценностей или сохранил то имущество, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества;
2. такое приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (арендатора), а имущество потерпевшего (арендатора) уменьшилось вследствие выбытия некоторой части или неполучения доходов, на которые арендатор правомерно мог рассчитывать;
3. отсутствуют правовые основания (юридические факты), да­ющие арендодателю право на получение имущества, – договор или иные основания, перечисленные в ст. 7 ГК.

Таким образом, для квалификации неосновательного обогащения важно установить не правомерность или неправомерность поведения арендодателя, а именно отсутствие законных оснований для при­обретения или сбережения имущества.

На примерах из судебной практики рассмотрим эти формы неосновательного обогащения арендодателя.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения

Пример 1

Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью (арендатор) заключили договор аренды о передаче нежилого помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю, для использования под медицинский центр. С целью выполнения требований к помещениям, используемым для оказания медицинских услуг, общество установило новую систему вентиляции.

Впоследствии решением суда договор аренды был признан незаключенным. В связи с этим общество предъявило иск к индивидуальному предпринимателю о возмещении стоимости неосновательного обогащения в размере расходов на установку вентиляции. Суд удовлетворил исковые требования в размере расходов истца на приобретение материалов и оборудования, а также оплаты работ.

В примере 1 суд установил, что общество с ограниченной ответственностью произвело ремонтные работы, соответствующие целям использования переданного по договору аренды помещения, а также согласованные с арендодателем и выполненные согласно всем полученным разрешениям, и сделал вывод о возникновении на стороне арендодателя (собственника имущества) неосновательного обогащения. Суд руководствовался тем, что истец доказал факт приобретения за его счет ответчиком имущества, отсутствие для этого установленных законодательством или сделкой оснований, а также обосновал размер неосновательного обогащения (п. 4 постановления Президиума ВХС № 30).

Справочно:

лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 978 ГК (п. 1 ст. 971 ГК).

Справочно:

в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 974 ГК).

На этих основаниях суд удовлетворил исковые требования общества в полном объеме.

При определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона может быть применено правило п. 3 ст. 394 ГК

Пример 2

Коммунальное унитарное предприятие (арендодатель) передало в аренду нежилое помещение индивидуальному предпринимателю (арендатору). Впоследствии договор аренды между ними был признан судом незаключенным в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а также несогласованностью сторонами условий об объекте аренды.

Коммунальное предприятие потребовало взыскать задолженность по арендной плате с индивидуального предпринимателя, но суд отказал в удовлетворении этого требования по причине незаключенности договора аренды.

Тогда коммунальное предприятие обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Так как договор аренды в судебном порядке был признан незаключенным, истец рассчитал арендную плату за имущество, исходя из арендной платы, установленной решением горисполкома. Данный иск был удовлетворен.

Правильность изменения предмета иска в данном случае обоснована п. 18 постановления Пленума ВХС № 1: последствия недействительности или незаключенности договоров аренды определяются по правилам гл. 59 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК.

Справочно:

в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 394 ГК).

Также при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона (п. 1 ст. 5 ГК) могут быть применены правило п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением об определении размера арендной платы, где в качестве основы применяется размер арендной платы по правилам п. 2 ст. 974 ГК.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются также к требованиям о возврате ошибочно исполненного

Пример 3

По договору аренды истец (арендатор) обязался ежемесячно возмещать ответчику (арендодателю) фактически понесенные расходы по обеспечению теплоэнергией, которые оплачивались в составе арендной платы на основании счетов, предъявляемых ответчиком. При проверке обнаружилось, что ответчик включал в расчет ряд отчислений, не предусмотренных договором. Арендатор обратился с иском о возврате излишне уплаченных денежных средств как неосновательно полученных ответчиком.

Ответчик возражал: по его мнению, стороны связаны договорными отношениями, а нарушение договорных обязательств по общему правилу влечет взыскание убытков. Он также отрицал наличие правовых оснований для применения норм о неосновательном обогащении.

Суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Статья 972 ГК предусматривает возможность применения правил гл. 59 ГК к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В примере 3 оплата была произведена в связи с договором, но не на основании его, так как договором не предусматривалась обязанность арендатора возмещать включенные в счет расходы. Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, суд обоснованно руководствовался положениями ст. 971 ГК.

При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась

Пример 4

По договору аренды арендатором внесена арендная плата по июнь включительно (предоплата). В мае договор аренды по соглашению сторон был расторгнут и подписан акт приема-передачи (возврата) помещения. Арендатор обратился с иском в суд о возврате неосновательного обогащения в размере арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами со дня, следующего за днем подписания акта.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

С момента возврата арендатором имущества арендодатель утрачивает право на денежные средства, ранее перечисленные арендатором в счет будущей оплаты аренды, поскольку они не будут обеспечены встречным исполнением обязательства арендодателя по предоставлению объекта аренды. В случае невозврата арендной платы, ранее внесенной в счет будущих платежей, и обращения арендатора в суд такие денежные средства признаются неосновательным обогащением арендо­дателя в силу п. 1 ст. 971 ГК, поскольку, хотя правовое основание для перечисления денег присутствовало в момент предоплаты, затем с прекращением договора аренды арендодатель утратил право оставить у себя данную денежную сумму.

Аналогичные последствия наступают, когда договор аренды расторгается в связи с односторонним отказом арендатора от договора (если такой отказ предусмотрен законодательством или договором).

При расторжении договора аренды по взаимному соглашению сторонам рекомендуем следующее:

• еще на стадии заключения договора аренды предусмотреть в нем возможность установления сроков возврата арендной платы в уведомлении об одностороннем отказе от договора. Если в таком письменном требовании срок для возврата будет отсутствовать, то у арендодателя возникнет обязательство вернуть денежные средства в 7-дневный срок с момента получения требования арендатора в силу п. 2 ст. 295 ГК;
• в самом соглашении о расторжении договора установить порядок и сроки возврата ранее перечисленной арендной платы за тот период, в котором прекращается пользование объектом аренды.

Как в случае расторжения договора аренды по соглашению сторон, так и при одностороннем отказе от исполнения договора арендатору надо обратить внимание на следующее: арендная плата за пользование объектом аренды должна вноситься арендатором до момента фактического возврата имущества (часть вторая ст. 593 ГК, п. 20 постановления Пленума ВХС № 1).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора в порядке и на условиях, предусмотренных договором, последний прекращает свое действие независимо от согласия (несогласия) второй стороны, возврата (невозврата) объекта аренды и других обстоятельств. При этом прекращение договора не освобождает арендатора от исполнения обязательства по уплате арендной платы, если он свое­временно не возвратил объект аренды, что подтверждается судебной практикой (дело № 299-6/2013/61А/675К, дело № 154-5/2015-124А, дело № 65-4/2013/59А/513К).

Для суда юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды (при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно) не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу (п. 39 постановления Пленума ВХС № 1).

Таким образом, возникновение у арендодателя неосновательного обогащения на сумму оплаты будущей арендной платы возможно только в том случае, если арендатор своевременно возвратил арендо­дателю объект аренды. При наличии факта пользования имуществом средства, уплаченные арендатором в виде арендной платы, не могут рассматриваться при расторжении договора аренды как неосновательное обогащение со стороны ответчика.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК). В такой ситуации арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата арендной платы, внесенной на будущее, в виде неосновательного обогащения, так как у арендодателя имеются законные основания для ее удержания в связи с наличием между сторонами бессрочного договора аренды.

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении» (постановление Президиума ВХС № 30).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, вытекающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (Положение об определении размера арендной платы).