Арендатор отказывается покидать помещение по истечении срока договора аренды: что может сделать арендодатель?

Чем поможет:

правильно действовать арендодателю в том случае, когда договор аренды прекратился, но арендатор возвращать имущество не намерен.

Арендодатель должен позаботиться о надлежащем уведомлении арендатора о непродлении договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 581 ГК). Согласно ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

И первый шаг, который следует сделать арендодателю, если он не желает продлевать договор аренды на новый срок, – это заявить о прекращении арендных отношений. Это надо сделать для того, чтобы договор не был продлен автоматически, так как если арендатор не возвращает имущество и продолжает им пользоваться, а арендодатель не возражает против этого, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (абзац второй части первой п. 36 постановления Пленума ВХС № 1).

Пример 1 из судебной практики

Суд установил, что по окончании срока действия договора арендодатель не высказал возражений о несвоевременности возврата имущества. Это значит, что срок действия договора был продлен на неопределенный срок (постановление апелляционной инстанции Хозяйственного суда г. Минска от 27.06.2012; дело № 521-14/2011/21/441А).

Пример 2 из судебной практики

Суд указал, что доказательств уведомления о прекращении договора сторона не представила. Следовательно, договор считается возобновленным на неопределенный срок (решение хозяйственного суда Могилевской области от 20.11.2008; дело № 315-6/2008).

Таким образом, если арендодатель надлежащим образом не сообщит арендатору о намерении прекратить договорные отношения, а последний не вернет помещение до окончания срока аренды, установленного в договоре, договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК). В таком случае у арендодателя будет отсутствовать право требовать возврата арендуемого имущества (абзац четвертый части первой п. 36 постановления Пленума ВХС № 1).

Арендодатель может потребовать от арендатора компенсаций и возмещения убытков

Если арендодатель заявил о нежелании продлевать договор, срок которого истек, а арендатор не возвращает имущество, то для арендатора возникают следующие последствия:

• арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки до момента возврата имущества. А если арендная плата за время просрочки не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;
• в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Справочно:

убытки включают в себя реальный ущерб (т.е. суммы, на которые утрачено или повреждено имущество, расходы, произведенные для восстановления своего нарушенного права) и упущенную выгоду (т.е. неполученные доходы, которые были бы получены при обычных условиях, если бы право не было нарушено).

Обратите внимание!

При невозврате арендованного имущества арендодатель не вправе требовать взыскания неосновательного обогащения.

Пример 3 из судебной практики

Арендодатель заявил требование о взыскании суммы неосновательного обогащения по использованию торгового места после прекращения договора аренды. Суд указал, что плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением, а с арендатора подлежит взысканию арендная плата. В связи с этим суд в иске отказал и посоветовал арендодателю при данных обстоятельствах обратиться в суд с другими исковыми требованиями (решение хозяйственного суда Гродненской области от 07.10.2013; дело № 101-6/2013).

Решить проблему невозврата арендованного имущества можно следующими способами:

• проведение переговоров с арендатором;
• направление претензий арендатору, если переговоры не удались;
• обращение в суд, если претензии остались без ответа.

Если «мирные» способы улаживания конфликта не сработали, арендодатель обращается в суд

Обратиться в суд можно со следующими требованиями:

• о расторжении договора аренды;
• взыскании арендной платы (убытков) за пользование имуществом после окончания срока аренды;
• возврате (освобождении) арендуемого имущества.

Обратите внимание!

Заявляя в суд любое из вышеуказанных требований, следует помнить, что если судом будет установлено, что арендатор совершал действия, направленные на возврат арендованного имущества арендодателю в установленный срок, а арендодатель уклонился от приемки имущества, то в удовлетворении требования арендодателя о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано (часть третья п. 38 постановления Пленума ВХС № 1).

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться (часть четвертая п. 38 постановления Пленума ВХС № 1):

• уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта;
• уведомление о готовности передать арендованное имущество (помещение) в месте его нахождения.

Приведенный список доказательств не является исчерпывающим. При рассмотрении конкретного спора суд будет оценивать имеющиеся доказательства и действия сторон в совокупности.

При обращении в суд с требованиями о возврате арендованного имущества арендодателю надо помнить о следующих моментах:

1. Для суда значение имеет не факт прекращения договора аренды, а факт возврата имущества арендодателю.

2. Передать имущество арендодателю необходимо по акту или иному документу, который должен быть подписан сторонами.

Пример 4 из судебной практики

Стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды. Однако арендатор не освободил помещение от своего имущества в установленный сторонами срок. Требование арендодателя о выселении арендатора суд удовлетворил. При этом суд указал, что подписание сторонами акта сдачи-приемки помещения не свидетельствует об исполнении обязательств по возврату имущества. Арендатор фактически не освободил занимаемое помещение. Соответственно арендатор не исполнил обязательство по возврату имущества (решение хозяйственного суда Брестской области от 20.02.2013; дело № 14-12/2013).

3. В период с момента прекращения договора аренды и до момента возврата имущества арендодателю последний вправе потребовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК), но не вправе требовать в этот период уплаты неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды (абзацы шестой, седьмой п. 39 постановления Пленума ВХС № 1).

Исполнение решения суда

После удовлетворения исковых требований арендодателя судебные исполнители обеспечивают исполнение решения суда.

Согласно ст. 9 Закона № 440-З судебные исполнители могут беспрепятственно входить на территорию и в помещения юридических лиц, при необходимости вскрывать такие помещения, объекты, производить их осмотр. Также они могут входить на земельный участок, в жилое, нежилое помещения должника, в т.ч. принудительно вскрывать такие помещения (например, если арендатор сменил замки и препятствует входу арендодателя в помещение).

Выселение должника производится в присутствии понятых, а в необходимых случаях – при содействии сотрудников органов внутренних дел, о чем судебный исполнитель составляет акт (п. 247 Инструкции по исполнительному производству).

Таким образом, арендодателю необходимо прежде всего получить решение суда и возбудить исполнительное производство, в рамках которого уже посредством действий судебного исполнителя объект аренды будет возвращен арендодателю.

Может ли арендодатель удерживать имущество арендатора?

Удержание арендодателем имущества арендатора для побуждения последнего к уплате арендной платы по действующему договору аренды неправомерно. Это следует из нормы ст. 340 ГК и подтверждается следующим примером из судебной практики.

Пример 5 из судебной практики

В целях побуждения арендатора внести арендные платежи арендодатель создал препятствия пользованию арендным помещением (заменил замки входной двери и т.д.) и удержал находящееся в помещении имущество арендатора, поскольку арендатор не передавал арендуемое имущество арендодателю по договору. Суд посчитал такое удержание неправомерным, поскольку сама передача помещения в аренду не породила у арендодателя прав на имущество арендатора (решение хозяйственного суда города Минска от 08.11.2012; дело № 397-17/2012).

Однако если договор прекращен, удержание может быть правомерным, но только в случае уведомления об этом арендатора.

Пример 6 из судебной практики

Суд первой инстанции обоснованно указал, что реализация предусмотренного ст. 340 ГК права на удержание вещи затрагивает права и интересы должника и третьих лиц, связанные с такой вещью. Исходя из этого обязательным является уведомление должника об осуществлении удержания. Именно с моментом уведомления должника связано возникновение права на удержание (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 19.01.2017; дело № 264-13/2016/4А).

Пример 7 из судебной практики

У арендатора возникло неисполненное обязательство по уплате арендных платежей. Суд признал правомерным удержание арендодателем оставленного в арендуемых помещениях и принадлежащего арендатору имущества (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 02.12.2010; дело № 705-19/2010/1053А).

Пример 8 из судебной практики

Хозяйственный суд г. Минска, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указал, что, поскольку у арендатора (истца) перед арендодателем (ответчиком) возникло неисполненное обязательство, следует признать удержание арендодателем спорного имущества арендатора (стеклянная офисная перегородка) обеспечением данного обязательства до его исполнения ист­цом.

В связи с этим суд отказал в удовлетворении искового требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (решение хозяйственного суда г. Минска от 02.12.2010; дело № 705-19/2010/1053а).

Рекомендации

Рекомендуем предусмотреть в договоре следующие условия.

1. О направлении арендатору уведомления о нежелании арендодателя продлевать договор.

Формулировка условия в договоре может выглядеть следующим образом:

«Арендодатель обязан направить арендатору уведомление о своем нежелании продлевать договор аренды с просьбой покинуть помещение не позднее чем за 5 рабочих дней до истечения срока аренды. Уведомление считается полученным арендатором, если направлено с адреса электронной почты Арендодателя на адрес электронной почты Арендатора, указанные в реквизитах к настоящему договору. После получения уведомления Арендатор обязан покинуть помещение не позднее 18 часов последнего рабочего дня срока действия договора аренды. Сдача-приемка помещения по Акту должна быть произведена в последний рабочий день срока аренды».

2. О праве арендодателя удерживать имущество арендатора до полного погашения арендатором задолженности по арендной плате.

Формулировка может быть следующей:

«Арендодатель вправе удерживать имущество Арендатора, находящееся в арендуемом помещении, до полного погашения Арендатором задолженности по арендной плате, коммунальным и иных эксплуатационным расходам, о чем Арендодатель предупреждает Арендатора в тот же день. В таком случае Арендодатель производит опись имущества с фото- или видеофиксацией. Арендодатель вправе не допускать вход Арендатора в помещение после прекращения договора аренды, в случае направления уведомления о нежелании продлевать договор аренды, в том числе с помощью технических средств».

3. О возврате арендуемого имущества.

Это условие может быть прописано так:

«Обязанность Арендатора по возврату объекта аренды считается исполненной после того, как он фактически передаст объект аренды Арендодателю и Стороны подпишут акт приема-передачи объекта аренды».

4. О праве арендодателя требовать неустойку за невозврат (несвоевременный возврат) имущества арендодателю.

Предлагаемая формулировка:

«Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты пени за невозврат (несвоевременный возврат) арендованного помещения в размере 0,5 % от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки».

Документы:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Закон Республики Беларусь от 24.10.2016 № 440­-З «О судебных исполнителях» (Закон № 440-­З).

Инструкция по исполнительному производству, утвержденная постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.04.2017 № 67 (Инструкция по исполнительному производству).