Аренда части внешнего пространства здания

Может ли торговая организация сдавать в аренду часть внешнего пространства магазина (ниша в стене для размещения банкомата, участок на крыше для установки антенны, пространство стены или фасада для установки рекламы и т.п.)?

Да, не называя такой договор арендой.

Предметом аренды может быть только один из указанных в ст. 578 и 621 ГК объектов, зарегистрированный (или подлежащий регистрации) в Едином государственном реестре недвижимого имущества.

Действующая редакция части второй п. 1 ст. 621 ГК предусматривает, что общие правила об аренде применяются и к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством, однако проблему с регистрацией это не сняло – ниши или участок крыши (фасада) нельзя считать даже частью строения. Следовательно, они не могут быть зарегистрированы в качестве недвижимого имущества.

В настоящее время регистрация таких договоров отменена (подп. 1.2 п. 1 Декрета № 24). Однако регистрацию договора аренды следует отличать от регистрации самого недвижимого имущества: если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в т.ч. вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду (п. 11 постановления Пленума ВХС № 1).

Таким образом, на сегодня, на наш взгляд, наиболее строгим и юридически верным будет подход, когда такие договоры не будут называться арендой, а, например, будут заключаться без наименования только с номером. Данный подход находит подтверждение и в законодательстве. Например, п. 16 Положения о размещении средств наружной рекламы предусматривает заключение вместо договора аренды иного договора, предметом которого является использование в рекламных целях «городской среды» за соответствующую плату. Одной из сторон такого договора является местный исполнительный либо распорядительный орган, другой – рекламораспространитель (даже если он совпадает с собственником в одном лице). Такой подход учитывает и юридические особенности соответствующих договоров: по обычному договору аренды арендодатель чего-то лишается (права пользования недвижимостью). Предоставляя же место для размещения банкомата, антенны или рекламы, он ничего не теряет. Это черта больше характерна для договора о совместной деятельности и прочих договоров о сотрудничестве.

Документы:

Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (Декрет № 24).

Гражданский кодекс Республики Беларусь (ГК).

постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (постановление Пленума ВХС № 1).

Положение о порядке размещения средств наружной рекламы, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2007 № 1497 (Положение о размещении средств наружной рекламы).