Алгоритм заключения и регистрации купли-продажи недвижимости

Купля-продажа недвижимости – одна из самых распространенных сделок, совершаемых организациями. Законодательство содержит ряд нюансов, сопровождающих такую сделку, которые необходимо знать и соблюдать. Например, государственной регистрации подлежит не только сама сделка, но и переход права собственности на недвижимость, поэтому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

В этой статье мы предлагаем алгоритм действий при совершении сделки купли-продажи недвижимости с учетом таких нюансов.

Справочно:

по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст. 525 ГК).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (часть первая п. 1 ст. 526 ГК).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (как правило, это акт приема-передачи имущества) (часть первая п. 1 ст. 527 ГК).

В общем виде алгоритм заключения и регистрации сделки купли-продажи недвижимости следующий:

Шаг 1. Подписание договора купли-продажи недвижимости

По общему правилу, вытекающему из смысла п. 2 ст. 67 Закона № 133-З, документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, могут быть подписаны:

1) руководителем юридического лица (в табл. 1 указано, кто является руководителем для разных организационно-правовых форм юридических лиц).

Таблица 1

Документ:

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон № 133-З).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее – Закон об обществах).

Документ:

Закон Республики Беларусь от 18.02.1991 № 611-XII «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о фермерском хозяйстве).

2) иным уполномоченным лицом, например, на основании доверенности (ст. 186 ГК).

Шаг 2. Удостоверение договора купли-продажи недвижимости

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь (часть вторая ст. 67 Закона № 133-З).

Таким образом, законодательством не предусмотрено обязательное удостоверение купли-продажи недвижимости, совершаемой юридическими лицами, у нотариуса или регистратора. Обязательной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Шаг 3. Подготовка пакета документов для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости

Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» следующие документы:

– заявление, содержащее идентификационные сведения, а при государственной регистрации договора или соглашения о его изменении или расторжении либо соглашения об отступном – также сведения о наличии полномочий на подписание договора в случае, если указанные сведения отсутствуют в договоре, или соглашения и решения полномочного органа юридического лица об отчуждении объекта недвижимого имущества, а при государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение, машино-место – сведения о наличии полномочий на подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимого имущества;

– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

– выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

– документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, договор простого товарищества, комиссии, иной документ);

– соответствующий договор или протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, или соглашение о его изменении или расторжении, или соглашение об отступном, или соглашение между залогодателем и залогодержателем о приобретении заложенного капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения, машино-места – в случае государственной регистрации договора или соглашения о его изменении или расторжении либо соглашения об отступном, или соглашения между залогодателем и залогодержателем о приобретении заложенного капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения, машино-места;

– иные документы, указанные в подп. 17.50 гл. 17 Единого перечня административных процедур.

Документ:

Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее – Единый перечень административных процедур).

Рекомендация

В целях упрощения процедуры подачи документов рекомендуем уполномочить одну из сторон по договору на подачу и подписание документов в регистрирующем органе пунктом следующего содержания:

«Стороны пришли к соглашению уполномочить Покупателя на подачу документов для государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав в установленном порядке. Покупателю также предоставляется право подписания заявления о государственной регистрации настоящего договора и основанных на нем прав».

Важно!

Если недвижимость будет передаваться в залог, то в таком случае государственной регистрации подлежит и договор залога.

Справочно:

образец договора залога недвижимости приведен в рубрике «Готовый документ» (с. ___).

Шаг 4. Обращение за государственной регистрацией перехода права собственности

Важным моментом в процессе сделок с недвижимостью является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Именно с момента регистрации перехода прав на недвижимость она переходит в собственность покупателя.

Для перехода права собственности по договору необходимо предоставить следующие документы:

– заявление, содержащее идентификационные сведения;

– документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица;

– выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, – в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

– иные документы, указанные в подп. 17.2 гл. 17 Единого перечня административных процедур.

Эвелина Дубовик, старший преподаватель

кафедры финансового права и правового регулирования
 хозяйственной деятельности БГУ,

 управляющий партнер ООО «Юридическая компания Соломон»